Тасаввур кунед: аз ҳар даҳ хонаи истиқоматӣ дар Таиланд яктояш умуман холӣ аст ва дар он ҳеҷ кас зиндагӣ намекунад. Барои шаҳрванди тоҷик, ки пасандозашро дар кондо ё вилла дар Пхукет гузоштан мехоҳад, ин рақам метарсонад. Аммо оё воқеан бояд натарсид? Биёед бо рақамҳои аниқ фаҳмем.
Тибқи маълумоти Thailand Business News, дар саросари Таиланд 1,64 миллион воҳиди истиқоматӣ холӣ мемонанд, ва арзиши умумии ин амволи "хобида" ба 3,45 триллион бат (тақрибан 96 миллиард доллар) мерасад, рақаме ки бо маҷмӯи маҳсулоти дохилии солонаи Шри-Ланка баробар аст. Барои сармоягузороне, ки ба кондоминиумҳои Бангкок ё вилоятҳои материкӣ нигоҳ мекунанд, ин сигнали ҷиддист: сегменти бозори оммавӣ гарм шудааст ва харидани амвол дар марҳилаи сохтмон (off-plan) бидуни таҳлили ҷои ҷойгиршавӣ метавонад маблағатонро солҳо "қуфл" кунад.
Ҷавоби кӯтоҳ барои онҳое, ки таъҷилан ҷавоб мехоҳанд
- Дар Таиланд 1,64 миллион воҳиди истиқоматӣ холӣ аст, ин калонтарин барзиёдии арза дар таърихи кишвар аст
- Арзиши умумии амволи истифоданашуда 3,45 триллион бат (тахминан 96 миллиард доллар) аст
- Қисми асосии хонаҳои холӣ дар атрофи Бангкок ва вилоятҳои саноатии Таиланди Марказӣ ҷамъ шудааст
- Таҳлилгарон хостори ислоҳот ҳастанд: маҳдудсозии харидҳои спекулятивӣ, андоз аз амволи холӣ ва тағйири квотаҳои сохтмон
- Бозорҳои курортӣ ба монанди Пхукет ва Самуи хеле камтар зарар дидаанд, зеро талаботи хориҷиён устувор аст ва замин маҳдуд аст; Knight Frank Thailand пешбинӣ мекунад, ки сегменти люкси Пхукет то соли 2026 устувор мемонад
- Хулосаи асосӣ барои сармоягузор: ба даромади иҷора (rental yield) нигоҳ кунед, на ба гумони баланд шудани нархи спекулятивӣ
Рақамҳое, ки бояд донед
- Миқёси мушкилот: аз захираи умумии тақрибан 17 миллион амволи истиқоматии Таиланд, 1,64 миллион холӣ аст. Сатҳи холигӣ аз 9% мегузарад, дар ҳоле ки аксари таҳлилгарони байналмилалӣ ҳадди 5-7 фоизро ҳамчун сатҳи хатарнок мешуморанд
- Бангкок ва атрофи он қисми зиёди ин барзиёдиро ба вуҷуд меорад. Тахминҳои бозорӣ нишон медиҳанд, ки то 40% воҳидҳои холии кондо дар лоиҳаҳои бозори оммавӣ (студияҳо ва хонаҳои якхоба то 3 миллион бат) дар минтақаҳое ҷойгиранд, ки инфрасохтори рушдёфта надоранд
- Механизми истеҳсоли барзиёд: девелоперони тоҷи солҳои зиёд бар асоси фурӯши off-plan (пеш аз сохтмон) кор мекунанд. Харидорони спекулятивӣ 10-20% пешпардохт медиҳанд, бо умеди фурӯхтани воҳид пеш аз анҷоми сохтмон. Вақте бозор суст мешавад, ин воҳидҳо на фурӯхта мешаванд, на иҷора дода мешаванд
- Холигии андоз: Таиланд андози воқеӣ барои амволи холӣ надорад. Андози Замин ва Бино, ки соли 2020 ҷорӣ шуд, танҳо 0,02-0,3% аз арзиши баҳогузошташударо ташкил медиҳад, ки барои маҷбур кардани соҳибмулкон ба фурӯш ё иҷора кофӣ нест
- Истифодаи квотаи хориҷӣ нобаробар аст: дар лоиҳаҳои дараҷаи баланд дар Пхукет ва марказҳои Бангкок, квотаи 49-фоизаи моликияти хориҷӣ пурра пур шудааст, дар ҳоле ки дар кондоҳои ҳавзаи шаҳр танҳо 5-15% фоиз ба хориҷиён рост меояд
- Ҷавоби ҳукумат ҳанӯз дар роҳ аст: мақомот дар бораи маҳдудкунии иҷозатномаҳои сохтмони нав дар минтақаҳои барзиёдмонда ва андози пешравандаи роман барои соҳибони чанд амвол музокира мебаранд, аммо ягон қонуни мушаххас то ҳол қабул нашудааст
- Даромади миёнаи ноуми иҷора аз кондоҳои бозори оммавии атрофи Бангкок ба 3-4% дар сол афтодааст, дар ҳоле ки виллаҳо ва кондоҳои Пхукет тавассути иҷораи кӯтоҳмуддат ба таври устувор 6-8% медиҳанд
Чаро ин ҳолат ба вуҷуд омад?
Бозори амволи Таиланд даҳсолаҳо бар асоси модели зерин кор мекард: девелоперон месозанд, спекулятороне мефурӯшанд, ва харидорони воқеӣ дар охир пайдо мешаванд. Дар солҳои болоравии бозор, ин модел ба ҳама фоида меовард. Аммо аз соли 2022 боз, суръати афзоиши нарх дар сегменти оммавӣ суст шуд, қобилияти харидории синфи миёнаи Таиланд заиф шуд ва фоизи вомбаргӣ (ипотека) баланд шуд. Натиҷа: анборҳои воҳидҳои нофурӯхта, ки ҳеҷ кас намехоҳад бихарад ё иҷора кунад.
Шиддати ин мушкилот дар ҳама ҷо якхела нест. Тибқи ҳисоботи Better-than-Freehold, ширкати BAM, калонтарин идоракунандаи амволи мушкилдори Таиланд, тасдиқ мекунад, ки бозор то ҳол ба "қаъри" худ нарасидааст: тақрибан 700 000 воҳиди нофурӯхта дар пайи камтар аз 100 000 хонавода бо қобилияти воқеии харид истодаанд, ки ин номутаносибии тақрибан ҳафт баробар аст. Маҳз дар ҳамин ҷо имконияти тахфифи ҷиддӣ пинҳон аст, аммо танҳо барои харидороне, ки сохторҳои моликияти пурра мутобиқ бо қонунро истифода мебаранд, бо назардошти сахтгирии қоидаҳои Таиланд оид ба схемаҳои "номинал".
Пхукет ва Самуи: бозии дигар бо қоидаҳои дигар
Амволи курортии Пхукет, Самуи ва Паттая бо қоидаҳои комилан фарқкунанда амал мекунад. Талабот дар ин ҷо аз ҷониби харидорони хориҷӣ ва меҳмонони сайёҳӣ ба вуҷуд меояд, ки шумораашон дар соли 2025 аз 36 миллион нафар гузашт. Замин дар ҷазираҳо аз ҷиҳати ҷисмонӣ маҳдуд аст ва сохтмони нав тавассути қоидаҳои сахти экологӣ маҳдуд карда мешавад. Дар сегменти вилаҳои люкси Пхукет харидорони хориҷӣ бартарӣ доранд, дар Самуи ва Пханган фаъолияти харидорони хориҷӣ махсусан баланд аст, ва виллаҳо торафт бештар аз кондоҳо дар байни харидорони хориҷии сарватманд бартарӣ пайдо мекунанд, зеро онҳо ба тарзи ҳаёт, девелоперони боэътимод ва потенсиали даромади иҷора аҳамияти калон медиҳанд.
Барои муштариёни Амволи Таиланд, ин маънои онро дорад, ки интихоби минтақа ва девелопер ҳоло муҳимтар аз ҳамеша аст. Стратегияи дуруст на дар харидани арзонтарин воҳид, балки дар интихоби амволе аст, ки воқеан иҷора дода мешавад.
Дар соли 2026 харидани амвол дар Таиланд ҳанӯз оқилона аст?
Бале, аммо бо дақиқии ҷарроҳона. Амволи курортие, ки даромади иҷорааш исботшуда аст, воҳидҳои маркази Бангкок наздики истгоҳҳои нақлиёт ва виллаҳои Пхукет бо намуди баҳр категорияҳои ҷолиб боқӣ мемонанд. Сегменти оммавие, ки танҳо барои фурӯши дубораи спекулятивӣ харидорӣ шудааст, чунин нест.
Саволу ҷавоб (FAQ)
Оё 1,64 миллион воҳиди холӣ маънои афтиши умумии нарх дар саросари Таиландро дорад?
На дар саросари бозор, аммо дар сегментҳои муайян, бале. Кондоҳои бозори оммавӣ дар атрофи Бангкок, Нонтхабури ва Самут Пракан аллакай рукуди нарх ва тахфифҳои 10-15% аз нархи эъломшударо нишон медиҳанд. Сегменти люкс ва амволи курортӣ устувории нархро нигоҳ медоранд.
Кадом ноҳияҳои Бангкок хатари бештар доранд?
Барзиёдии асосӣ дар канораҳо аст: Банг На, Рансит, Банг Яй ва Лат Крабанг, минтақаҳое ки сохтмони оммавӣ дур аз истгоҳҳои марказии BTS/MRT доранд. Ноҳияҳои марказӣ, аз қабили Силом, Сатхорн ва Сукхумвит (аз Нана то Пхром Пхонг), бисёр беҳтар кор мекунанд.
Барои сармоягузори бехатар ҳадди ақали буҷа чанд аст?
Дар сегменти курортии Пхукет, вуруд аз тахминан 5-7 миллион бат (тақрибан 140 000-200 000 доллар) барои як кондоминиуми таҳти идоракунӣ оғоз меёбад. Дар маркази Бангкок, буҷа аз 4-6 миллион бат барои студия ё хонаи якхоба наздики истгоҳҳои BTS сар мешавад.
Оё хориҷиён метавонанд бевосита амвол дар Таиланд бихаранд?
Хориҷиён метавонанд кондоминиумро дар доираи квотаи 49-фоизаи моликияти хориҷӣ дар ҳар лоиҳа ба таври фрихолд (моликияти пурра) бихаранд. Виллаҳо ва хонаҳо одатан тавассути иҷораи 30-сола бо имконияти тамдид ё тавассути ширкати тоҷикӣ (thai company) ба даст меоянд, ва харидор бояд пурра мутобиқати манбаи маблағ ва қоидаҳои зидди номиналро таъмин кунад.
Тавсияи асосӣ: аз сегменти кондоҳои бозори оммавии атрофи Бангкок дурӣ ҷӯед. Диққатро ба амволе равона кунед, ки даромади иҷорааш исботшуда аз 6% боло аст, чи дар минтақаҳои курортӣ ва чи дар лоиҳаҳои люкси маркази Бангкок. Пеш аз имзои шартнома, ҳатман сатҳи истифодаи квотаи хориҷӣ ва рақамҳои воқеии иҷораро санҷед.
Манбаъ: Bangkok Post