Ҷавоби кӯтоҳ ба саволи асосӣ
Шаҳрдории Бангкок (BMA) расман пешниҳод кардааст, ки андози заминҳои ба таври расмӣ 'кишоварзӣ' қайдшуда, вале дар маркази пойтахт ҷойгирбуда, баланд карда шавад. Агар шумо ё шарикони тоҷиктаборатон ба замин ё мулк дар Бангкок фикр мекунед, бояд донед: нархи 'сохтакорона арзон' кардани андоз тадриҷан барҳам мехӯрад ва бозор шаффофтар мешавад.
Барои даҳсолаҳо соҳибони қитъаҳои қиматбаҳо дар маркази Бангкок якчанд дарахти мавз мешинонданд ва заминро ҳамчун 'кишоварзӣ' қайд мекарданд. Ин ҳиллаи оддӣ ҳар сол миллионҳо бат андозро сарфа мекард. Ҳоло шаҳрдорӣ тасмим гирифтааст ин амалияро пурра бас кунад, ва оқибаташ ҳар касеро, ки дар пойтахти Тайланд замин дорад ё дар назар дорад бихарад, дар бар мегирад.
Чаро ин масъала пайдо шуд?
Мақсади асосии BMA пур кардани фарқияти байни нархи андози заминҳои 'кишоварзӣ' ва 'тиҷоратӣ' аст, фарқияте, ки солҳои зиёд ба соҳибони қитъаҳои марказӣ имкон медод андозро 5-10 маротиба камтар аз бори воқеӣ пардохт кунанд. Барои сармоягузорони хориҷӣ, ки ба дороиҳои заминии Бангкок таваҷҷуҳ доранд, ин аломати равшан аст, ки бояд стратегияи худро аз нав дида бароянд.
Ҳозир кадом нархҳо амал мекунанд ва чӣ тағйир меёбад?
Соҳиби қитъаи 'кишоварзӣ' ҳозир танҳо 0,01-0,1% аз арзиши баҳодиҳишуда пардохт мекунад, дар ҳоле ки барои замини тиҷоратӣ ин рақам 0,3-0,7% аст (маълумоти Идораи андоз). Пешниҳоди нав нархи ибтидоии заминҳои кишоварзиро аз тахминан 0,01% (то 0,10%) ба 0,03-0,12% мебарорад, яъне бори андози ибтидоӣ тақрибан се маротиба меафзояд, аз тахминан 100 бат то 300 бат барои ҳар миллион бати арзиши замин (Nation Thailand).
Барои дарк кардани миқёс: соҳиби қитъае, ки арзишаш 100 миллион бат аст, тавассути ин 'ҳилла' ҳар сол 500,000-700,000 бат сарфа мекард. Дар қитъаи 200-миллионбатӣ фарқият аз як миллион бат дар як сол зиёдтар мешавад.
Кадом ноҳияҳои Бангкок бештар зарар мебинанд?
Мутахассисони бозор тахмин мезананд, ки садҳо қитъа бо андозаи 1 то 20 раи дар ҷойҳои беҳтарини Бангкок расман ҳамчун 'кишоварзӣ' қайд шудаанд. Ин қитъаҳо асосан дар ин ноҳияҳо ҷамъ шудаанд:
- Силом
- Сатхон
- Сукхумвит (сойҳои 1-63)
- Плоенчит
- Ратчадамри
- Лумпини
- Чидлом
Арзиши баҳодиҳишудаи замин дар Сукхумвит (байни сойҳои 1-63) ба 800,000-1,500,000 бат барои як мураббаъ ва мерасад, тибқи баҳодиҳии нави Департаменти хазинадорӣ барои солҳои 2024-2027. Маҳз дар ин минтақаҳо фарқияти байни нархи кишоварзӣ ва тиҷоратӣ бузургтарин манфиатро барои 'оптимизаторон' фароҳам меовард.
Заминаи ҳуқуқӣ: Қонуни андози замин чист?
Қонуни андози замин ва бино аз соли 2562-и тайландӣ (Land and Building Tax Act B.E. 2562) соли 2020 эътибор пайдо кард ва чор категорияи нархро муайян намуд: истиқоматӣ, кишоварзӣ, тиҷоратӣ ва замини холӣ.
Категорияи 'кишоварзӣ' пасттарин нархро дорад, ки барои қитъаҳои то 75 миллион бат аз 0,01% оғоз мешавад, дар ҳоле ки нархи тиҷоратӣ аз 0,3% сар мешавад ва тадриҷан меафзояд.
BMA ҳамзамон назоратро сахттар мекунад: акнун заминҳое, ки ҳамчун 'кишоварзӣ' қайд шудаанд, бояд воқеан барои фаъолияти тиҷоратии кишоварзӣ истифода шаванд, на танҳо барои намоиши сурӣ, чунончи якчанд дарахти мавз ё лемонграсс (Bangkok Post).
Оё хориҷиён метавонанд бевосита замин дар Тайланд дошта бошанд?
Не. Тибқи Кодекси замини Тайланд (Land Code, Section 86), шаҳрвандони хориҷӣ ҳуқуқ надоранд бевосита соҳиби замин дар ин мамлакат бошанд. Ин тағйирот пеш аз ҳама ба онҳое таъсир мерасонад, ки замин тавассути ширкати тайландӣ ё иҷораи дарозмуддат (лизҳолд) идора мекунанд, ки барои хеле аз сармоягузорони хориҷӣ, аз ҷумла онҳое, ки бо ёрии 'Амволи Таиланд' инвестиция мекунанд, роҳи маъмулии дастрасӣ ба бозори мулки Тайланд аст.
BMA худ андози заминро мустақим ҷамъ мекунад ва барои афзоиши даромад ангезаи қавӣ дорад: ҳадафи ҷамъоварии он барои соли 2025 37 миллиард бат буд.
Ин ба нарх ва бозори замин чӣ гуна таъсир мерасонад?
Фишори афзояндаи андоз ба заминҳои холӣ аллакай боис шуд, ки ҳаҷми заминҳои омодаи сохтмон дар солҳои 2024-2025 бо 12-15% афзоиш ёбад, тибқи маълумоти AREA (Agency for Real Estate Affairs).
Таъсир, эҳтимол, дуҷониба хоҳад буд:
- Дар кӯтоҳмуддат, баъзе соҳибон қитъаҳои худро ба фурӯш мебароранд, ки метавонад муваққатан нархро паст кунад ё афзоиши онро суст созад.
- Дар миёнамуддат, рушди сохтмон таклифи кондоминиумҳо ва фазои тиҷоратиро зиёд мекунад, ки ба муътадилшавии бозор мадад мерасонад.
Ҷадвали асосии рақамҳо
| Нишондиҳанда | Арзиш |
|---|---|
| Андози ҷории заминҳои кишоварзӣ | 0,01-0,1% аз арзиши баҳодиҳишуда |
| Андози ҷории заминҳои тиҷоратӣ | 0,3-0,7% |
| Нархи пешниҳодшудаи нав барои кишоварзӣ | 0,03-0,12% |
| Сарфаи солона аз 'ҳилла' дар қитъаи 100 млн бат | 500,000-700,000 бат |
| Арзиши замин дар Сукхумвит (сойҳои 1-63) | 800,000-1,500,000 бат/мураббаъ ва |
| Афзоиши таклифи замини сохтмонӣ (2024-2025) | 12-15% |
| Ҳадафи ҷамъоварии андози BMA барои 2025 | 37 млрд бат |
| Оғози пурраи амалӣ шудани нархҳои нав | соли молиявии 2027 |
Оё бояд интизори мавҷи фурӯши оммавии замин бошем?
Фурӯши оммавӣ бисёр эҳтимол надорад. Соҳибони калони замин, аз қабили Идораи амволи тоҷ (Crown Property Bureau) ва хонаводаҳои Сиривадханабхакди ва Чиратхиват, стратегияи дарозмуддат доранд ва бинобар зиёдшавии андоз бо чанд сад ҳазор бат дороиҳояшонро зуд намефурӯшанд. Аммо соҳибони хурду миёна, ки заминро бештар барои спекуляция нигоҳ доштаанд, метавонанд оҳиста аз бозор баромадан гиранд.
Хулосаи амалӣ барои инвестор
Ин тағйироти сиёсати андозии Бангкок як табдили ногаҳонӣ нест, балки ба низом даровардани воқеият аст: шаҳр қоидаҳоро бо тарзи воқеии истифодаи замин мутобиқ мекунад. Барои онҳое, ки дороиро дар асоси даромади воқеӣ интихоб мекунанд, на дар асоси схемаҳои спекулятивӣ, ин сигнали мусбат аст, зеро бозор ба сӯи шаффофият пеш меравад.
Манбаъ: Nation Thailand