Ҷавоби мустақим барои харидор
Агар шумо шаҳрванди Тоҷикистон ё кишвари дигари ИДМ бошед ва хоҳед дар Пхукет квартира харед, бонки тайландӣ ба шумо ипотека намедиҳад. Аммо роҳи дигар ҳаст: созандагон мустақиман молиявӣ мекунанд, аксар вақт бо фоизи 0% дар давраи сохтмон. Ин низоми 'Easy Buy' маъмултарин воситаи харид барои хориҷиҳо дар Пхукет маҳсуб мешавад.
Чаро Пхукет ин ҳама барои хариди қисмӣ мусоид аст?
Масштаби бозор ба худ гӯяд: тибқи маълумоти Colliers Thailand, аз соли 2021 то 2025 дар Пхукет 45 066 воҳиди истиқоматӣ бо арзиши умумии 469.72 миллиард бат (тақрибан 13 миллиард доллар) ба фурӯш баромад. Танҳо дар соли 2025 суръат боз ҳам зиёд шуд: 72+ лоиҳаи нав, зиёда аз 10 312 воҳид бо арзиши 81.64 миллиард бат. Рақобат байни созандагон барои ҷалби харидорони хориҷӣ шадидтар аз ҳама вақт аст.
Ширкати Sansiri барои солҳои 2026-2028 20 лоиҳаи нав дар Пхукет бо арзиши умумии 24 миллиард бат эълон кард. AssetWise - созандаи маъруфи бренди 'The Title' - то моҳи марти 2026 портфели Пхукетро ба 21.669 миллиард бат расонид, ки ин 57% тамоми портфели ширкатро ташкил медиҳад. Ҳарду ширкат барои ҷалби сармоягузорони хориҷӣ асосан ба нақшаҳои пардохти қисмӣ такя мекунанд.
Мухтасари асосӣ: рақамҳое, ки бояд донед
- Маъмултарин нақша: 30/70 ё 40/60, вобаста ба марҳилаҳои сохтмон
- Мӯҳлат: 12 то 36 моҳ дар давраи сохтмон, баъзан то 60 моҳ пас аз таҳвил
- Фоизи қарз: дар аксар мавридҳо 0% дар давраи сохтмон; пас аз таҳвил 3 то 8% дар як сол
- Пардохти аввала (бронирование): аз 100 000 то 300 000 бат, вобаста ба синфи мулк
- Ипотекаи бонкӣ барои хориҷиҳо: танҳо дар мавридҳои истисноӣ тавассути UOB, ICBC (Thai), Bangkok Bank - аз 6.5% дар сол, LTV то 50-70%, даромади ҳадди ақал 3 000 доллар дар моҳ
- Аксари харидорони хориҷӣ бо пули нақд мехаранд - нақшаи созанда барои онҳое аст, ки мехоҳанд пардохтро паҳн кунанд
Чор нақшаи асосии харид
1. Нақшаи 30/70 дар давраи сохтмон
Маъмултарин сохтор. Харидор 30% арзиши мулк-ро ҳангоми имзои шартнома мепардозад (ё дар тӯли 3 то 6 моҳи аввал), ва 70% боқимонда - ҳангоми таҳвили калид. Ҳеҷ фоизе нест. Ин дар асл қарзи бефоизест барои 18 то 30 моҳи сохтмон.
Мисоли амалӣ: квартира бо нархи 8 миллион бат дар лоиҳаи 'The Title' аз AssetWise. Харидор 200 000 бат бронирование мепардозад, сипас 180 000 бат дар моҳ барои 12 моҳ (ҷамъ 2.36 миллион бат), ва дар охир 5.64 миллион бат ҳангоми гирифтани санад мепардозад.
2. Нақшаи дарозмӯҳлати 20/80 бо пардохти баъд аз таҳвил
Баъзе созандагон, бахусус дар сегменти виллаҳо, иҷозат медиҳанд, ки пардохтҳо пас аз итмоми лоиҳа идома ёбанд. Харидор 20% то анҷоми сохтмон месупорад, 80% боқимонда дар тӯли 24 то 36 моҳ пас аз қабули калид пардохта мешавад. Дар ин марҳила одатан фоизи 3 то 8% дар сол пайдо мешавад.
Ин сохтор бештар барои виллаҳое бо нархи 15 то 40 миллион бат мувофиқ аст, ки як пардохти калони якуза аз ҳатто харидорони сарватманд ҳам душвор аст.
3. Ипотекаи бонки тайландӣ
Расман имконпазир аст, аммо амалан хеле душвор. Чанд бонки маҳдуд бо хориҷиён кор мекунанд:
- UOB Thailand - то 70% LTV барои шаҳрвандони кишварҳои муайян, аз 6.5% дар сол
- Bangkok Bank - барои дорандагони иҷозатномаи кор дар Таиланд
- ICBC (Thai) - асосан барои харидорони чинӣ
Талабот: даромади тасдиқшуда 80 000 то 100 000 бат дар моҳ, шартномаи кор ё бизнес-виза, таърихи кредитии муқарраршуда. Тасдиқ 45 то 90 рӯз тӯл мекашад. Барои аксари хориҷиён бидуни кори расмӣ дар Таиланд ин роҳ амалан пӯшида аст.
4. Қарзи хориҷӣ бар асоси дороии мавҷуд
Баъзе харидорон дар кишвари худ қарз мегиранд - тавассути гарав гузоштани мулки мавҷуд, портфели сармоягузорӣ ё тиҷорат - ва маблағро ба Таиланд мефиристанд. Ин метавонад фоизи пасттар диҳад (агар дар юрисдикцияи худ имкон дошта бошед) ва харидорро дар музокира бо созандаи тайландӣ ҳамчун харидори нақдӣ ҷилвагар созад.
Ҷадвали муқоисавӣ
| Параметр | Нақшаи 30/70 (сохтмон) | Нақшаи 20/80 (баъд аз таҳвил) | Ипотекаи бонкӣ | Қарзи хориҷӣ |
|---|---|---|---|---|
| Пардохти аввала | 30% | 20% | 30-50% | 0% (гарав аз дороӣ) |
| Фоизи қарз | 0% | 3-8% дар сол | 6.5-8% дар сол | Вобаста аз кишвар |
| Мӯҳлат | 18-30 моҳ | 36-60 моҳ | То 20 сол | То 15-25 сол |
| Дастрасӣ барои хориҷиҳо | Баланд | Миёна | Паст | Вобаста аз вазъ |
| Суръати тасдиқ | 1-3 рӯз | 1-7 рӯз | 45-90 рӯз | 14-60 рӯз |
| Хатари харидор | Миёна (вобаста аз созанда) | Болотар аз миёна | Паст (бонк лоиҳаро месанҷад) | Хатари асъор |
| Зиёдпардозӣ аз 10 млн бат | 0 бат | 450 000 то 1 200 000 бат | 1 300 000 то 2 400 000 бат (5 сол) | Тағйирёбанда |
Хатарҳои асосӣ: аз ин иштибоҳҳо ҳазар кунед
1. Шартномаи хариду фурӯшро бодиққат нахондан. Тамоми шартҳои нақшаи пардохт дар SPA (шартномаи хариду фурӯш) муайян карда мешаванд. Нуктаҳои муҳим: ҷаримаи дертар пардохтан (одатан 1 то 1.5% дар моҳ), шартҳои бекоркунӣ (созанда метавонад 25 то 30% аз ҳамаи маблағи пардохтшуда-ро нигоҳ дорад), санаи таҳвил ва оқибати таъхири сохтмон. Ҳатман бо юриста мутахассис дар соҳаи мулки Таиланд машварат кунед.
2. Сертификати FET фаромӯш шавад. Ҳангоми харид, ҳар гуна интиқоли маблағ аз хориҷ бояд тавассути бонки тайландӣ гузарад ва ҳуҷҷати Foreign Exchange Transaction (FET) расмӣ карда шавад. Бидуни ин ҳуҷҷат, Идораи замин моликиятро ба номи шумо сабт намекунад. Пардохт тавассути صرофӣ ин ҳуҷҷатро надорад.
3. Пардохти ниҳоии калон дасткамгирифта шавад. Дар давраи сохтмон нақшаи 30/70 хеле осон менамояд. Аммо 70% арзиши мулк маблағи назаррас аст. Агар вазъи молиявии харидор тағйир ёбад, хатари аз даст додани ҳамаи маблағи пардохтшуда вуҷуд дорад.
4. Нақшаи пардохтро бо зомини молиявӣ иштибоҳ кардан. Нақшаи пардохти созанда кафолати бонкӣ нест. Агар созанда банкрот шавад, харидор дар сафи умумии кредиторон меистад. Маҳз аз ин рӯ интихоби созанда хеле муҳим аст. AssetWise бо портфели 21.7 миллиард бат ва Sansiri бо ҳадафи даромади 39 миллиард бат дар соли 2026 - мисоли ширкатҳои ошкортарозӣ, биржавӣ (дар SET) аст, ки ин хатарро коҳиш медиҳанд.
5. Хароҷоти иловагии амалиёт фаромӯш шавад. Аз нархи мулк ғайр аз ин: ҳаққи интиқоли Идораи замин (тақрибан 2% барои иморатҳои нав), маблағи фонди захиравӣ (500 то 800 бат ба ҳар кв.м) ва ҳаққи хизматрасонии моҳонаи қисмҳои умумӣ (40 то 120 бат ба ҳар кв.м). Нақшаи пардохти созанда ин хароҷотро дарбар намегирад.
6. Маҳдудиятҳои квотаи хориҷӣ нодида гирифта шавад. Моликияти фрихолди хориҷиҳо танҳо 49% масоҳати фурӯхташудаи ҳар як бино аст. Аксари созандагони нуфӯздор ин квотаро пешакӣ ҳисоб мекунанд, аммо пеш аз имзои шартнома боқимондаи квотаи хориҷиро тафтиш кунед.
Оё Амволи Таиланд метавонад кӯмак кунад?
Дар Амволи Таиланд мо бо лоиҳаҳои созандагони асосии Пхукет - аз ҷумла лоиҳаҳои Sansiri ва AssetWise - кор мекунем ва метавонем нақшаҳои мавҷударо бо ҳисобу китоби мушаххас муқоиса карда, шуморо ба мутахассис ҳуқуқӣ пайваст намоем. Мушовараи аввалия ройгон аст.
Манбаъ: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers