Тасаввур кунед: шумо якчанд миллион бат барои кондо дар Пхукет пардохтед, санаи супоридан фаро расид, аммо аз девелопер танҳо як хат меояд - 'форс-мажор, таъхир мешавад'. Дар соли 2026 ин ҳолат барои харидорони хориҷӣ, аз ҷумла тоҷикзабонон, торафт маъмул шудааст. Норасоии сӯзишворӣ, мушкилоти логистика ва болоравии нархи маводи сохтмонӣ - ин се баҳонаи маъмултарине мебошанд, ки девелоперон барои асоснок кардани таъхир пеш мекашанд.
Аммо бояд донист: истифодаи калимаи 'форс-мажор' худ аз худ девелоперро аз ӯҳдадориаш озод намекунад. Мувофиқи Кодекси гражданӣ ва тиҷоратии Таиланд (моддаҳои 8 ва 219), девелопер бояд исбот кунад, ки ҳолат воқеан пешбинишаванда набуд, пешгирӣ карда намешуд ва аз итмоми назорати ӯ берун буд. Одатан танҳо болоравии нархи маводи сохтмонӣ барои ин мақсад кофӣ нест.
Ин хатари сирф назариявӣ нест. Тибқи маълумоти соҳа, бозори кондоминиумҳои 'off-plan'-и Пхукет дар солҳои 2021-2025 тақрибан 470 миллиард бат гардиш кардааст, ва тақрибан 60% аз ин муомилот ба харидорони хориҷӣ рост меояд. Дар айни замон механизмҳои ҳимояи харидор ҳанӯз нисбатан заифанд: маблағҳои пешпардохт, ки пеш аз имзои шартнома дода мешаванд, аксар вақт ҳеҷ кафолати баргардонидан надоранд.
Форс-мажор аз рӯи қонуни Таиланд чист?
Мувофиқи моддаи 8-и Кодекси гражданӣ ва тиҷоратии Таиланд, форс-мажор рӯйдодест, ки на аз айби тарафҳо ба вуҷуд омадааст ва пешбинӣ ё пешгирӣ карда намешуд - масалан, офатҳои табиӣ, ҷанг, пандемия ё манъиятҳои давлатӣ. Тағйирёбии нархи маводи сохтмонӣ, одатан, форс-мажор ҳисобида намешавад.
Нукоти асосии ҳуқуқӣ инҳоянд:
- Девелопер бояд исбот кунад, ки байни рӯйдоди форс-мажор ва таъхир алоқаи бевоситаи ҳуҷҷатӣ вуҷуд дорад
- Харидор ҳақ дорад огоҳиномаи расмии хаттӣ гирад, ки дар он сабаби дақиқ ва ҷадвали нави супоридан нишон дода шудааст
- Таъхирҳои маъмулии форс-мажорӣ дар солҳои 2025-2026 одатан аз 3 то 12 моҳ давом мекунанд
- Ҳама чиз ба шартнома вобаста аст: агар дар шартнома банди форс-мажор набошад, девелопер бе мурофиаи судӣ наметавонад онро истифода барад
- Ҳуҷҷатгузорӣ ҳалкунанда аст: харидороне, ки сабтҳои муфассал нигоҳ медоранд, дар мавқеи хеле беҳтар барои дифои ҳуқуқи худ қарор доранд
Кадом сенария ба шумо тааллуқ дорад?
Сенарияи 1: Форс-мажори воқеӣ ва тасдиқшуда
Норасоии сӯзишворӣ дар тамоми кишвар ё маҳдудияти давлатӣ - мисоли ҳақиқии форс-мажор аст. Дар ин ҳолат оқилона аст, ки таъхирро қабул кунед, вале аз девелопер огоҳиномаи хаттӣ бо ҷадвали нав ва як навъ ҷуброн (тахфифи хизматрасонӣ ё беҳтаркунии таъмиркорӣ) талаб намоед. Агар девелопер молиявӣ устувор ва дар бозор ботаҷриба бошад, хатар кам аст.
Сенарияи 2: Форс-мажор ҳамчун баҳонаи пинҳонӣ
Баъзе девелоперон дар бораи 'бӯҳрони сӯзишворӣ' ҳарф мезананд, дар ҳоле ки сабаби воқеӣ норасоии маблағ ё нақшакашии бади лоиҳа аст. Дар чунин ҳолат бояд экспертизаи мустақили ҳуқуқии шартнома фармоиш диҳед ва даъвои девелоперро бо вазъи воқеии бозор муқоиса кунед. Судҳои Таиланд одатан даъвоҳои форс-мажорро бодиққат месанҷанд.
Сенарияи 3: Таъхир идома меёбад, девелопер хомӯш мемонад
Ин ҳолати аз ҳама хатарнок аст. Набудани огоҳинома, ҷадвали нав ва ҷавоб аз дафтари фурӯш - аломатҳои сурхи хатар мебошанд, ки талаб мекунанд фавран амал кунед: номаи расмӣ (бо тарҷумаи нотариалии тоҷикӣ-инглисӣ-тайӣ) фиристед ва шикоят ба Раёсати ҳимояи истеъмолкунандагони Таиланд (OCPB) пешниҳод намоед. Дар баробари ин ҷалби вакили маҳаллии тайӣ хеле тавсия мешавад.
Сенарияи 4: Шумо мехоҳед шартномаро бекор кунед
Агар таъхир аз муддати оқилона хеле зиёд шавад (одатан аз 12 моҳ бештар), харидор метавонад бекоркунии шартнома ва баргардонидани маблағро талаб кунад. Аммо шартҳои баргардонидан ба матни шартнома вобастаанд, ва девелоперон аксар вақт 10% то 30% маблағи аллакай пардохтшударо нигоҳ медоранд. Мурофиаи гражданӣ дар Таиланд одатан 1 то 2 сол тӯл мекашад.
Ҷадвали муқоисавӣ: се намуди форс-мажор
| Параметр | Форс-мажори воқеӣ | Форс-мажори шубҳанок | Найранги фиребгарона |
|---|---|---|---|
| Огоҳинома | Номаи расмӣ бо сана ва сабабҳо | Гуфтугӯи шифоҳӣ ё мактуби норавшан | Тамос умуман нест |
| Далел | Манбаъҳои давлатӣ, матбуот, гузоришҳои соҳа | Иброзҳои умумӣ, бе тафсилот | Ҳеҷ ҳуҷҷате пешниҳод намешавад |
| Ҷадвали нав | Нақшаи мушаххас ва зинавӣ | Ваъдаҳои норавшан | Мӯҳлатҳо доимо тағйир меёбанд |
| Амали харидор | Қабул, сабт, назорати пешрафт | Экспертизаи мустақили шартнома | Вакил ва шикоят ба OCPB фавран |
| Эҳтимоли баргардонидани маблағ | Баланд (пас аз анҷоми лоиҳа) | Миёна (тавассути гуфтушунид) | Паст (танҳо тавассути суд) |
Хатоҳое, ки бисёр харидорон роҳ медиҳанд
Хатари 1: Имзо кардани шартнома бе маҳдудияти замонии таъхири форс-мажор. Роҳи ҳал: пеш аз имзо мутмаин шавед, ки шартнома муддати ниҳоии таъхир (масалан, 180 рӯз) муайян кардааст, ки пас аз он шумо ҳуқуқи бекор кардани шартномаро пайдо мекунед.
Хатари 2: Сабт накардани рӯйдодҳо. Роҳи ҳал: тамоми мукотиботро нигоҳ доред, объекти сохтмонро мунтазам аксбардорӣ кунед ва санаи ҳар як занг ва вохӯриро сабт кунед. Судҳои Таиланд скриншотҳои барномаҳои паёмрасониро ҳамчун далел қабул мекунанд.
Хатари 3: Такя ба ваъдаҳои шифоҳии агенти фурӯш. Роҳи ҳал: ҳар як мувофиқа бояд бо забони тайӣ хаттӣ шуда, аз ҷониби намояндаи ваколатдори ширкат имзо шавад.
Хатари 4: Гумон кардани он, ки қолабҳои ҳуқуқии кишвари шумо дар Таиланд низ амал мекунанд. Роҳи ҳал: вакиле кироя кунед, ки махсусан дар соҳаи амволи ғайриманқули Таиланд тахассус дорад. Системаҳои ҳуқуқии хориҷӣ ба таври мустақим кор намекунанд.
Хатари 5: Гуфтушунид бе донистани забони тайӣ. Роҳи ҳал: тарҷумон ё вакили дузабона ҷалб кунед. Судҳо ва мақомоти давлатии Таиланд танҳо бо забони тайӣ кор мекунанд.
Хатари 6: Харид аз девелопер бе санҷиши устувории молиявии он. Роҳи ҳал: сабти ширкатро тавассути Департаменти рушди тиҷорат (DBD) санҷед, портфели лоиҳаҳои анҷомёфтаро дида бароед ва пеш аз ба даст додани пул ҳисоботҳои молиявиро таҳлил кунед.
Замина: назорат сахттар мешавад
Заминаи умумии бозор низ муҳим аст. Мақомоти Таиланд назоратро болои сохторҳои моликияти хориҷӣ пурзӯр мекунанд, аз ҷумла аз назар гузаронидани зиёда аз 11 400 ширкати марбут ба 'номини' танҳо дар Ко Самуй ва Ко Панган. Ин маънои онро дорад, ки харидорон бояд интизори коғазбозии бештар ва санҷиши амиқтар бошанд, на камтар. Бозор ба сӯи танзими сахттар ҳаракат мекунад, ва даъвоҳои форс-мажор яке аз соҳаҳоест, ки торафт бештар зери назорати ҳуқуқӣ қарор мегирад.
Хулосаи асосӣ: ба ошуфтагӣ роҳ надиҳед, аммо низ бетараф намонед. Форс-мажор як механизми ҳуқуқист, на баҳонаи умумие, ки масъулияти девелоперро пурра пок мекунад. Вазифаи шумо - ҳуҷҷатгузорӣ кардан, санҷидан ва ба таври фаврӣ мутахассисонро ҷалб кардан аст. Ҳар қадаре ки зудтар амал кунед, имкони ҳифзи сармояи шумо ҳамон қадар баландтар мешавад.
Агар мехоҳед бехатар дар Пхукет сармоягузорӣ кунед, мутахассисони Амволи Таиланд метавонанд шартномаро пеш аз имзо баррасӣ карда, риски форс-мажориро арзёбӣ кунанд.
Манбаъ: The CITY - Asia