Ҷавоби кӯтоҳ барои онҳое, ки шитоб доранд
Конгломерати малайзиягии Genting эълон кард, ки дар минтақаи иқтисодии махсуси Джохор-Сингапур шаҳри технологии 20 миллиард долларӣ месозад, ки маркази он тадқиқоти зеҳни сунъӣ ва агротехнология хоҳад буд. Ин лоиҳа ба амволи истироҳатии Пхукет ё Паттая таҳдиди мустақим намеорад, зеро харидорони ин ду бозор комилан гуногунанд: Малайзия сармояи технологиро ҷалб мекунад, Таиланд бошад, харидорони саёҳат, иҷора ва зиндагии истироҳатиро. Аммо барои сектори тиҷоратӣ ва офисии Бангкок ин рақобат метавонад ҳис карда шавад.
Се сол пеш Таиланд бидуни рақиб дар минтақа пешбар буд ва тамоми таваҷҷуҳи хонандагони харидори амволи хориҷиро ба худ ҷалб мекард. Имрӯз Малайзия лоиҳае рӯи миз мегузорад, ки аз рӯи миқёс ба сохтани як шаҳри пурра баробар аст. Саволи асосӣ ин нест, ки оё пул аз Пхукет ба Джохор кӯч мекунад, балки ин, ки харитаи афзалиятҳои сармоягузории минтақа чӣ гуна аз нав тарҳрезӣ мешавад.
Лоиҳаи Genting дар Джохор чӣ гуна аст?
- Буҷаи эълоншудаи шаҳри ҳушманди Genting дар Джохори Малайзия 20 миллиард доллар аст, ки яке аз бузургтарин лоиҳаҳои хусусии сохтмонӣ дар Осиёи Ҷанубу Шарқӣ дар солҳои охир ба ҳисоб меравад.
- Шаҳр дар доираи Минтақаи Иқтисодии Махсуси Джохор-Сингапур (JS-SEZ) сохта мешавад, ки моҳи январи соли 2025 бо мақсади ҷалби бизнеси байналмилалӣ ва мутахассисон оғоз ёфтааст.
- Асоси лоиҳа на манзили истиқоматии оддӣ, балки маркази тадқиқоти ЗС (AI) ва кластери агротехнологӣ мебошад, ки онро аз мегапроектҳои маъмулии манзилӣ фарқ мекунонад.
- Тибқи ҳуҷҷатҳои расмии Genting, шаҳри технологии Джохор масоҳати 2,300 акр-ро дар бар мегирад, аз ҷумла 500 акр Кампуси AgTech ва 1,700 акр Кампуси Дониш ва ЗС. Тибқи маълумоти The Edge Malaysia, интизор меравад, ки лоиҳа беш аз 10,000 ҷои корӣ эҷод кунад.
- Худи Genting Group ширкати биржавии малайзиягист бо арзиши бозории тахминан 8 миллиард доллар, ки таърихан бо соҳаи қимор ва меҳмоннавозӣ маъруф аст. Шаҳри Джохор нишонаи гардиши стратегии он ба самти инфрасохтори технологӣ мебошад.
JS-SEZ ба сармоягузорон чӣ пешниҳод мекунад?
Минтақаи иқтисодии махсуси Джохор-Сингапур расмиёти соддашудаи гумрукӣ, имтиёзҳои андозӣ ва имкони бидуни виза барои мутахассисони баландихтисос пешниҳод мекунад. Тибқи баёноти ҳукумати Малайзия, интизор меравад, ки ин минтақа дар даҳсолаи аввали фаъолияти худ 100,000 ҷои кориро ба вуҷуд орад.
Шаҳри Джохор Бару камтар аз 30 километр аз маркази Сингапур ҷойгир аст ва аз ҷиҳати амалӣ ба як гузаргоҳи ин давлат-шаҳр табдил ёфтааст, дар ҳоле ки нархи амволи он 3 то 5 маротиба арзонтар аз Сингапур аст. Ин наздикӣ ба Сингапур асоси асосии ҷолибияти инвеститсионии Джохор мебошад, на сифати зиндагӣ ба монанди Пхукет.
Муқоисаи нархҳо: Джохор, Бангкок ва Пхукет
Барои харидоре, ки байни бозорҳо интихоб мекунад, рақамҳо аз ҳама муҳиманд:
| Бозор | Нархи миёна барои як метри мураббаъ (2025) | Даромади миёнаи иҷора |
|---|---|---|
| Джохор Бару | $1,500 - $2,200 | 3 - 4% дар сол |
| Бангкок | $3,000 - $5,500 | 4 - 6% дар сол |
| Пхукет (сегменти премиум) | $3,500 - $7,000 | 5 - 8% дар сол |
Аз ин ҷадвал маълум аст: Джохор аз рӯи нарх арзонтар аст, аммо аз рӯи даромаднокии иҷора аз ҳарду бозори тоӣ пасттар меистад. Аксари сармоягузороне, ки дар Джохор пул мегузоранд, на ба даромади ҷории иҷора, балки ба афзоиши арзиши сармоя дар дарозмуддат бовар доранд.
Оё ин рақобат ба Таиланд таҳдид мекунад?
Таиланд соли 2025 тахминан 4.8 миллиард доллар сармояи хориҷиро дар бахши амволи ғайриманқул ҷалб кард. Танҳо як лоиҳаи Genting аз рӯи миқёс тақрибан ба чор соли ин ҷараёни сармоягузорӣ баробар аст, ки ин рақами ҷиддист ва набояд нодида гирифта шавад.
Бо вуҷуди ин, агар фишор пайдо шавад, он аввал ба бахши офис ва тиҷоратии Бангкок мерасад, зеро пойтахти Таиланд бо Куала-Лумпур ва Сингапур барои мақомоти минтақавии корпоратсияҳо рақобат мекунад. Бозорҳои истироҳатии Пхукет, Самуи ва Паттая аз ин таъсир бо ҷозибаи беназири туристии худ муҳофизат карда мешаванд, зеро харидорон ба ин ҷойҳо на барои кор, балки барои иқлим, соҳил ва тарзи зиндагӣ меоянд.
Бо ин ҳама, барои сармоягузороне, ки кондоминиум дар Бангкок ҳамчун 'дарвозаи ба ASEAN' мехаранд, бояд назар дошта бошанд, ки як қисми ин сармоя метавонад ба самти Джохор равона шавад. Аммо Таиланд бартарии худро дар амволи истироҳатӣ ва даромади иҷора аз туризм нигоҳ медорад, соҳае, ки Джохор ҳанӯз ба он ворид нашудааст.
Ҷавоби Таиланд ба рақобат чӣ гуна аст?
Дар солҳои 2025 ва 2026 Таиланд рушди Гузаргоҳи Иқтисодии Шарқӣ (EEC)-ро дар вилоятҳои Чонбури, Раёнг ва Чачоенгсао тезонд. Ҳукумат барои ширкатҳои технологӣ то 13 сол таътили андозӣ пешниҳод мекунад. Ҳамчунин, музокирот дар бораи баланд бардоштани квотаи моликияти хориҷӣ барои кондоминиумҳо аз 49% ба 75% идома дорад, тағйире, ки метавонад ҷараёни сармояро ба таври назаррас афзоиш диҳад.
Аз тарафи дигар, дар бозори истироҳатии Таиланд ҳам аломатҳои эътимод боқӣ мемонанд: девелопери маъруф Sansiri эълон кард, ки дар байни солҳои 2027 то 2030 40 миллиард бат дар лоиҳаҳои нави Пхукет сармоягузорӣ мекунад, аз ҷумла ҳафт лоиҳа бо арзиши 10 миллиард бат, ки дар нимаи дуюми соли 2026 оғоз мешаванд. Ин нишон медиҳад, ки боварии тарафи талабот ба амволи Пхукет, сарфи назар аз рақобати минтақавӣ, қавӣ боқӣ мемонад.
Оё харидани амволи хориҷӣ дар Малайзия ва Таиланд фарқ дорад?
Бале, ва ин фарқият ба таври ҷиддӣ ба стратегияи сармоягузорӣ таъсир мерасонад. Дар Малайзия хориҷиён метавонанд амволро дар асоси моликияти пурра (freehold) харанд, бо ҳадди ақали хариди тахминан 1 миллион рингит (тақрибан 220,000 доллар). Дар Таиланд бошад, моликияти пурра танҳо барои кондоминиумҳо ва танҳо дар доираи квотаи моликияти хориҷӣ иҷозат дода мешавад. Ин фарқияти ҳуқуқӣ бояд ҳангоми муқоисаи ду бозор ҳатман ба назар гирифта шавад.
Саволҳои маъмул
Оё Genting ҳақиқатан шаҳри 20 миллиард долларӣ месозад, ё ин танҳо лоиҳаи коғазист?
Genting ширкати биржавист бо активҳои воқеӣ ва таърихи сохтмони лоиҳаҳои калон, аз ҷумла манзилҳои Resorts World дар якчанд кишвар. Аммо рақами 20 миллиард доллар буҷаи умумии тамоми марҳилаҳои сохтмон аст, ки метавонад 15 то 20 сол давом кунад. Марҳилаи аввал эҳтимолан дар ҳудуди 2 то 4 миллиард доллар хоҳад буд. Таъхир хатари воқеист, аммо мақоми биржавӣ ва обрӯи ширкат имкони пурра рад кардани лоиҳаро кам мекунад.
Оё нархи амволи Таиланд аз рақобати Джохор поин мефарояд?
Не. Ин ду бозор ба категорияҳои гуногуни харидорон хизмат мерасонанд. Джохор ба мутахассисони соҳаи технология ва сармоягузорони корпоративӣ нигаронида шудааст. Таиланд бошад, харидоронеро ҷалб мекунад, ки сифати зиндагӣ, даромади иҷораи туристӣ ва зиндагии истироҳатиро меҷӯянд. Ҳампӯшии ин ду гурӯҳи харидор ниҳоят кам аст.
Оё Джохор метавонад алтернативаи Пхукет ҳисобида шавад?
Танҳо агар стратегияи шумо бо мақсади дарозмуддат, 10 сол ё бештар, барои афзоиши сармоя дар наздикии Сингапур бошад. Агар ҳадафи шумо даромади устувори иҷора ва истифодаи шахсӣ дар шароити истироҳатӣ бошад, Пхукет бо инфрасохтори исботшудаи худ интихоби боэътимодтар боқӣ мемонад.
Оё лоиҳаи Genting бояд ба қарори имрӯзаи харидани вилла ё кондо дар Таиланд таъсир расонад?
Бевосита не. Лоиҳаи Джохор ҳоло дар марҳилаи аввал қарор дорад. Бозори амволи Таиланд дар соли 2026 бештар аз омилҳои дохилӣ вобаста аст: қурби бат, шумораи сайёҳон, фоизи бонки марказии Таиланд ва ислоҳоти танзимӣ. Лоиҳаи Genting танҳо заминаи фикр кардан дар бораи стратегияи дарозмуддат аст, на сабабе барои тағйир додани тактикаи имрӯза.
Манбаъ: Nikkei Asia
Лоиҳаи Джохори Genting таҳдид ба сармоягузорони амволи Таиланд нест, балки нишонаи марҳилаи нави рақобати минтақавист. Таиланд дар даромади иҷораи туристӣ, ҷозибаи тарзи зиндагӣ ва баркамолии бозор пирӯз мешавад. Малайзия бошад, ба инфрасохтори технологӣ ва наздикӣ ба Сингапур бозӣ мекунад. Сармоягузори оқил ҳарду бозорро меомӯзад, аммо қарорашро дар асоси ҳадафи возеҳ мегирад: даромади имрӯза ё афзоиши сармоя пас аз даҳ сол.
Омода ҳастед дар Таиланд сармоягузорӣ кунед? Мутахассисони Амволи Таиланд ба шумо кӯмак мекунанд, ки амволи мувофиқро пайдо кунед.