Агар шумо ҳамчун харидори тоҷикзабон дар бораи хариди вилла ё замин дар Пхукет фикр карда истода бошед, эҳтимол дар ин бора шунида бошед: 'замин ба номи ширкати тайландӣ мешавад, шумо 49%-и саҳмияро мегиред'. Ин схема солҳои зиёд коргар буд, аммо аз майи соли 2026 вазъ дигар шудааст - на қонун, балки тарзи назорат бар он.
Асли масъала дар як ҷумла
Раёсати заминдории Тайланд се фармони таъҷилиро ба ҳамаи идораҳои заминдории вилоятӣ фиристод: акнун ҳамаи ширкатҳое, ки замин доранд, тавассути як пойгоҳи маълумоти ягонаи миллӣ санҷида мешаванд, на тибқи қарори шахсии кормандони алоҳида. Қонун тағйир наёфтааст - хатари ошкор шудани схемаҳои номиналӣ якбора баланд шудааст.
Чаро ин барои хонандаи тоҷик муҳим аст
Хориҷиён ҳеҷ гоҳ ҳуқуқи моликияти мустақими заминро дар Тайланд надоштанд - ин қоида аз Кодекси заминии соли 1954 амал мекунад. Шумо метавонед воҳиди кондоминиумро дар доираи квотаи 49%-и хориҷиён соҳиб шавед, лекин вилла ё қитъаи заминро не. Барои гузаштан аз ин мамониат, дар тӯли ду даҳсола як 'саноати' том ба вуҷуд омад: ширкати маҳдудмасъулияти тайландӣ таъсис дода мешавад, ки дар он хориҷӣ 49%-и саҳмияро дорад ва 'саҳмдорони номиналии' тайландӣ 51%-и боқимондаро. Ширкат заминро мехарад, хориҷӣ дар он зиндагӣ мекунад. Ин схемаро на танҳо агентҳо, балки баъзан ҳатто девелоперон ҳамчун роҳи 'оддӣ ва қонунӣ' тавсия медоданд.
Моддаи 96-и Кодекси заминӣ барои кӯмак ба хориҷӣ дар гузаштан аз манъи моликият то 2 сол ҳабс ва то 20 000 бати тайландӣ ҷарима пешбинӣ мекунад. Аммо то ҳол татбиқи он вобаста ба вилоят, кайфияти корманд ва сифати ҳуҷҷатгузорӣ фарқ мекард - як идора бидуни савол қайд мекард, дигаре рад мекард.
Чӣ дигар шуд: аз тартиби парокандаву то система
Фармонҳои моҳи майи 2026 маҳз ҳамин номунтазамиро ҳадаф гирифтаанд. Ба гуфтаи ширкати ҳуқуқии Silk Legal, ки аввалин таҳлили муфассали ин фармонҳоро нашр кард, ин тағйири қонун нест, балки якпорчагии татбиқи он.
Тасаввур кунед: ширкати тайландӣ бо ду саҳмдори тайландӣ ва як саҳмдори хориҷӣ (49%) вилларо дар Пхукет ба нархи 15 миллион бат харидааст. Пештар идораи заминдорӣ маъмулан ин муомиларо бидуни савол қайд мекард. Ҳоло система худкор ин ширкатро ҳамчун 'хавфи баланд' қайд мекунад: реестри саҳмдорон баррасӣ мешавад, касбу кори саҳмдорони тайландӣ муайян мешавад, манбаи маблағашон санҷида мешавад ва фаҳмида мешавад, ки ширкат воқеан фаъолияти тиҷоратӣ дорад ё танҳо барои нигоҳ доштани як амволи ягона сохта шудааст. Бозрас метавонад ба маҳал биёяд, то бубинад воқеан кӣ дар он ҷо зиндагӣ мекунад.
Далелҳои асосӣ
- Раёсати заминдорӣ дар моҳи майи соли 2026 се фармони таъҷилӣ ба ҳамаи идораҳои заминдории вилоятии кишвар фиристод.
- Муомилоти нақдӣ аз 2 миллион бат (тақрибан 57 000 доллари ИМА) ва амволе, ки арзиши он аз 5 миллион бат (тақрибан 143 000 доллар) зиёд аст, акнун худкор боиси санҷиши манбаи маблағ ва вазъи молиявӣ тибқи моддаи 74-и Кодекси заминӣ мегарданд.
- Танҳо меросии қонунӣ аз ин санҷиши худкор истисно шудааст.
- Пойгоҳи маълумоти ягона сохта мешавад, ки ҳамаи шахсони ҳуқуқии соҳиби заминро дар бар мегирад: санаи бақайдгирӣ, санаи харид, арзиши баҳодиҳишуда ва мақсади эълоншудаи тиҷорат.
- Ширкатҳое, ки саҳми хориҷиён дар онҳо аз ҳадди муайяншуда зиёд аст, ба гурӯҳи хавфи баланд дохил мешаванд ва зери санҷиши чуқуртар қарор мегиранд.
- Санҷишҳои иловагӣ реестри саҳмдоронро бо маълумоти Раёсати рушди тиҷорат (DBD), ҳисоботи молиявӣ, шартномаҳо ва бозрасии амволро дар маҳал дар бар мегиранд.
- Тибқи гузоришҳои минтақавӣ, зиёда аз 11 000 ширкат дар минтақаҳои сайёҳии Пхукет, Кох Самуи, Кох Пханган ва Краби аллакай зери баррасӣ қарор доранд.
Оё ин ба амволе, ки аллакай харидаед, дахл дорад?
Ин саволе аст, ки бисёр сармоягузорони русу аврупоӣ, ки даҳсолаҳо тавассути ширкатҳои тайландӣ вилла ва замин мехариданд, ҳоло медиҳанд. Фармонҳо асосан ба муомилоти нав ва санҷиши пойгоҳи мавҷуда равона шудаанд, аммо пойгоҳи маълумот ҳамаи шахсони ҳуқуқии соҳиби заминро дар бар мегирад - аз ҷумла онҳое, ки даҳ сол пеш таъсис дода шудаанд. Яъне ширкате, ки даҳ сол пеш танҳо барои нигоҳ доштани як вилла сохта шуда буд, метавонад боз ҳам зери назорат афтад.
Дар минтақа Тайланд ягона кишваре нест, ки назоратро сахт мекунад: Ветнам соли 2024 қонуни манзилашро бо маҳдудиятҳои нав барои харидорони хориҷӣ нав кард, Индонезия низ вақт ба вақт қоидаҳо барои харидорони хориҷӣ дар Бали таҷдид мекунад. Фарқияти Тайланд дар он аст, ки худи қоидаҳо тағйир намеёбанд - танҳо татбиқи онҳо ҷиддитар мешавад.
Харидор чӣ кор кунад
Аввал - аудити ширкатҳои мавҷударо бо ҳамкории адвокати босалоҳияти тайландӣ фармоед. Дуюм - шаклҳои алтернативиро баррасӣ кунед: иҷораи дарозмуддат (30 сол бо имконияти дароз кардан), моликияти кондоминиум дар доираи квотаи хориҷӣ, ё сармоягузорӣ тавассути Шӯрои сармоягузории Тайланд (BOI), ки дар баъзе ҳолатҳо ба хориҷиён иҷозати моликияти мустақими заминро медиҳад. Мутахассисони Амволи Таиланд тавсия медиҳанд, ки пеш аз ҳама сохтори мавҷудаи худро тафтиш кунед, на баъд аз ташрифи бозрас.
Агар қасди хариди амвол дар Тайландро доред, беҳтараш пеш аз қарори ниҳоӣ шахсан сафар кунед, вазъро дар ҷо бо адвокат баррасӣ кунед ва аз пеш вақти дидан ва машваратро банақша гиред.
Манбаъ: The CITY Asia