Тасаввур кунед: шумо дар идораи заминсозии Таланг (Пхукет) нишастаед, саҳомдори тайландии ширкатро бо шиноснома ва мӱҳри ширкат ҷамъ кардаед, аммо корманд на танҳо ҳуҷҷатҳои корпоративиро мепурсад. Ӯ бо оромӣ мегӱяд: 'Нишон диҳед суратҳисоби бонкии саҳомдор, маълумот дар бораи кор ва фаҳмонед, пули хариди вилларо аз куҷо гирифтед.' Ду сол пеш ин манзара ғайримуқаррарӣ буд. Аз миёнаи майи 2026 ин тартиби стандартӣ шудааст.
Агар шумо мехостед бидонед, ки оё тавассути ширкати тайландӣ бо аксарияти саҳомдорони тайландӣ ҳоло ҳам замин харидан мумкин аст, ҷавоби кӱтоҳ ин аст: ҳа, вале танҳо агар ширкат воқеан фаъол бошад ва саҳомдорон воқеан пул гузошта бошанд. Дар акси ҳол, худи схема ҳоло дар пойгоҳи маълумоти умумимиллӣ сабт мешавад ва ҳар моҳ санҷида мешавад.
Се даставрули майи 2026 чиро тағйир доданд?
Идораи заминсозии Тайланд (Department of Lands) дар миёнаи майи 2026 се даставрули бо аломати 'фавран' ба ҳамаи идораҳои вилоятӣ фиристод. Онҳо дастурҳои пешинро дар як низоми ягона муттаҷид карданд: пойгоҳи маълумоти умумимиллӣ дар бораи шахсони ҳуқуқии соҳиби замин, мутобиқсозии ҳармоҳа ва ҳисоботи ҳарсеммоҳа ба идораи марказӣ.
Акнун идораҳои маҳаллӣ бояд пойгоҳи маълумоти умумимиллиро фаъолона таъсис диҳанд, ҳар моҳ бознигарӣ кунанд ва ҳар семоҳа ба идораи марказӣ гузориш диҳанд. Агар ширкат тибқи моддаҳои 97 ва 98-и Кодекси заминии Тайланд ҳамчун шахси ҳуқуқии хориҷӣ шинохта шавад, идора бояд бидуни интизории даври семоҳа фавран гузориш диҳад.
Моҳияти масъала: замине, ки ширкат дар соли 2019 харидааст, ҳоло дар ҳамон пойгоҳи маълумот бо харидори ҳамин ҳафта якҷо қарор дорад. Тағйир дар таркиби саҳомдорон, номувофиқат дар ҳуҷҷатҳо ё нишони сохтмонии номувофиқи суроға метавонад парвандаро пас аз солҳо аз нав кушояд.
Кадом ҷамъпулиҳо зери назорати шадид қарор доранд?
Агар пардохти нақдӣ аз 2 миллион бат зиёд бошад ё нархи баҳогузории расмии идораи замин (на нархи шартнома!) аз 5 миллион бат зиёд бошад, санҷиши манбаи маблағ шадидтар мешавад. Моддаи 74-и Кодекси заминӣ ба мансабдорон асоси қонунӣ медиҳад, ки манбаи маблағ, даромад, касб ва вазъи молиявии тарафҳои муомиларо пурсанд.
Мутобиқи маълумоти рӱзномаи Bangkok Biznews дар бораи чораҳои Идораи заминсозӣ, ин ҳадди 2 миллион ва 5 миллион бат махсус барои санҷиши он истифода мешавад, ки маблағ моли шахсии инсон аст ё моли муштарак дар доираи оила (моли ҷуфти ҳамсарон). Пас, ҳатто ҳамсарони мутаҳҳил бояд ҳуҷҷатҳои иловагиро пешакӱ тайёр кунанд.
Дар ҳолатҳои хавфи баланд, идора метавонад дафтари саҳомдорон, ҳисоботҳои пешниҳодшуда ба Департаменти рушди бизнес, ҳисоботҳои молиявӱ ва тафтиши ҳузурии суроғаи бақайдгирифтаи ширкатро талаб кунад. Тибқи таҳлили ҳуқуқии Mondaq, комиссияҳои воқеаёбии вилоятӱ акнун бояд муфаттишони мутахассис, аз ҷумла сарояҳои полиси маҳаллӱ, дошта бошанд, ки ба маълумоти саҳомдорон, андоз ва муҳоҷират дастрасии васеътар медиҳад.
Чаро схемаи 'акцияҳои имтиёзнок' акнун бештар аз ҳама зери шубҳа аст?
Солҳои охир маъмултарин схема ин буд: тайландиҳо 51% сармояро доранд, вале ҳар акцияи онҳо танҳо як овоз медиҳад, дар ҳоле ки акцияи хориҷӱ даҳ овоз медиҳад. Ин ҳамчун 'роҳи ҳуқуқии зирак' ба фуруш баромада буд.
Имрӱз ин маҳз он чизест, ки муфаттишон аввал ҷустуҷӱ мекунанд: аксарияти тайландӱ бе назорати воқеӱ, яъне намунаи классикии сохтори номиналӱ. Ҷумлаи 'вакили тайландии мо тартиб дод, пас ин қонунӱ' ҳеч гуна ҳимоя намедиҳад. Бақайдгирӱ дар идораи замин ҳеч гоҳ кафолати қонунияти амалия набуд, ва ҳоло ҳатто марҳилаи ниҳоӱ ҳам нест.
Афсонаи дигаре, ки бояд аз ёд барорем: иҷораи '30+30 сол'. Кодекси гражданию тиҷоратӱ бақайдгирии иҷораи амволи ғайриманкул танҳо то 30 солро иҷозат медиҳад. Ваъдаи дароз кардани мӱҳлат дар шартнома ин уҳдадории шахсии соҳиби мушаххас аст, на ҳуқуқе, ки ба замин мегардад. Агар замин фурухта шавад ё барои қарз мусодира шавад, шояд ҳеч кас барои иҷрои давраи дуюми 30-сола намонад.
Кӱ дар зери хатар нест ва киро ин қоидаҳо кам ламс мекунанд?
Агар шумо соҳиби бизнеси воқеӱ бошед: меҳмонхона, истеҳсолот ё лоиҳаи кишоварзӱ бо шарики тайландии воқеӱ, ки пули ҳақиқӱ гузошта ва гардиши он дар ҳисоботҳо намоён аст, ин даставрулҳо тақрибан шуморо ламс намекунанд. Санҷиш барои несту нобуд кардани 'қабатҳои холӱ' пешбинӱ шудааст, на ширкатҳои амалиётӱ.
Аммо назари шахсии ман ин аст: барои харидори хусусӱ бо буҷаи то 10-15 миллион бат, сохтори ширкатӱ имрӱз аз ҷиҳати иқтисодӱ бемаъно шудааст. Ҳисоботҳои солона, аудит, хатари тафтиши ҳузурӱ ва имконияти маҷбур шудан ба фуруш дар давоми панҷ сол тамоми фоидаи нархиро нисбат ба хариди квартира (кондоминиум) дар доираи квотаи хориҷӱ мехӱранд.
Кондоминиум чи хел алтернативаи бехатар аст?
Квота барои хориҷиён то 49% аз масоҷати умумии фурӱшбарандаи як лоиҳа мебошад. Санади моликият (чанот) мустақиман ба номи хориҷӱ бақайдгирифта мешавад ва даставрулҳои нав ба ин формат умуман дахл надоранд.
Бояд эҳтиёткор буд: назорат аз вилоят ба вилоят фарқ мекунад. Пхукет, Кох Самуи, Паттая ва Чианг Май минтақаҳои таваҷҷуҳи баланд ҳастанд, дар ҳоле ки идораи заминӱ дар як деҳаи дурафтодаи Исан дар семоҳаи аввал тафтиши ҳузурӱ роҳ намеандозад. Суботи қоидаҳо якхела аст, вале суръати расиданашон ба ҳар моликияти мушаххас фарқ мекунад.
Як нуктаи амалӱ: имзо ва бақайдгирӱ дар идораи замин акнун ҳузури шахсии ҳамаи тарафҳоро талаб мекунад, зеро мансабдорон акнун одамонро мепурсанд, на вакилномаҳоро. Агар моликияти шумо ҳоло тавассути ширкати тайландӱ нигаҳ дошта шавад, пеш аз охири семоҳа ҳуҷҷатҳоро баррасӱ кунед: оё саҳомдорони тайландӱ воқеан пули акцияҳояшонро додаанд, оё суроғаи бақайдгирифта бо фаъолияти воқеӱ мувофиқ аст ва оё ҳисоботҳо барои ҳар соли фаъолият пешниҳод шудаанд.
Манбаъ: Mondaq