Дар як нигоҳ: чӣ рӯй дод дар Пхукет
Дар семоҳаи аввали соли 2026 мақомоти Пхукет як силсила санҷиши васеъмиқёси амвол гузарониданд, ки ба муомилоти харидорони хориҷӣ равона шуда буд. Натиҷа ғайричашмдошт баромад: ба ҷои паника, бозор ба худсозмонёбӣ гузашт. Девелоперҳое, ки шаффоф кор мекунанд, афзоиши 15-20%-и дархостҳои харидорро нисбат ба ҳамин давраи соли 2025 қайд кардаанд, дар ҳоле ки схемаҳои "хокистарӣ" (grey-market) тадриҷан ҷолибияти худро гум мекунанд.
Муҳимаш ин нест, ки санҷишҳо худашон навигарӣ доранд, на, дар воқеъ мақомоти Таиланд ягон қонуни нав қабул накардаанд. Онҳо танҳо қонунҳои мавҷударо бо сахтии бештар татбиқ мекунанд. Санади кондоминиум (Condominium Act) аз соли 1979, Кодекси замин (Land Code) ва сеҳмияи 49% барои моликияти хориҷиён дар лоиҳаҳои кондо даҳсолаҳо боз амал мекунанд. Аммо назорати иҷрои онҳо пеш заиф буд, ҳоло ин вазъ тағйир ёфтааст ва ҳар сармоягузори хориҷӣ, ки ба Пхукет назар дорад, бояд донад, ки дар амал чӣ рӯй медиҳад.
Сеҳмияи 49% чист ва чаро он ҳоло воқеан санҷида мешавад?
Мутобиқи Санади кондоминиум B.E. 2522 (соли 1979), дар ҳар як лоиҳаи кондо ҳиссаи умумии моликияти хориҷиён набояд аз 49%-и масоҳати умумии сабтшудаи фонд зиёд бошад. 51%-и боқимонда бояд ба шаҳрвандони тоҷик... не, ба шаҳрвандони тоии ё шахсони ҳуқуқие, ки аксарияти саҳомашон тоӣ аст, тааллуқ дошта бошад. Ҳамин ки ин сеҳмия пур шуд, ба хориҷӣ дигар имконияти сабти моликияти озод (freehold) намемонад, танҳо иҷораи дарозмуддат (leasehold) боқӣ мемонад.
Акнун Идораи замин (Land Office) ин сеҳмияро дар ҳар як муомила, бе истисно, тафтиш мекунад. Пештар ин назорат гоҳо суст иҷро мешуд, ки имконияти сунъии "дур задан"-и қоидаро медод. Дар аввали соли 2026 Идораи вилоятии замини Пхукет ба муқоисаи феҳристи саҳомдорони ширкатҳои тоӣ шурӯъ кард, ки хориҷиён барои харидани замин истифода мебурданд.
Оё хориҷиён метавонанд заминро дар Пхукет соҳиб шаванд?
Не. Моликияти мустақими хориҷӣ ба замин мутобиқи Кодекси замини Таиланд манъ аст. Роҳи ягонаи қонунӣ, ин иҷораи дарозмуддат мебошад, ки одатан то 30 сол буда, бо имконияти узатиш пешниҳод мешавад (сохтори маъмул: 30+30+30 сол). Схемаҳое, ки тавассути ширкати тоӣ амал мекунанд ва дар паси он хориҷӣ манфиатдори воқеӣ аст, ғайриқонунӣ ҳисобида мешаванд ва ҳоло тавассути тафтишоти пурқувват фаъолона ошкор карда мешаванд.
Моликияти номаӣ (nominee ownership) тавассути прокси-ҳои тоӣ ҷинояти ҷиноӣ аст, ки дар моддаи 96 бис-и Кодекси замин пешбинӣ шудааст. Ҷазо барои ин то 20,000 бат ва/ё то 2 соли ҳабс аст. Агар исбот шавад, ки сохтори номаӣ истифода шудааст, Идораи замин метавонад ҳуқуқи моликияти ширкати тоиро бекор кунад, дар ин ҳолат харидори хориҷӣ метавонад ҳам амволро, ҳам маблағи сармоягузоришударо аз даст диҳад. Ҷавобгарии ҷиноӣ барои ҳарду ҷониби муомила татбиқ мешавад.
Аз 1 августи соли 2026, Департаменти рушди тиҷорати Таиланд (DBD) талаб мекунад, ки саҳомдорони тоии ширкатҳое, ки сармояи хориҷӣ доранд, ҳуҷҷатҳои молиявии се моҳаро (масалан, нусхаи ҳисоби бонкӣ) пешниҳод кунанд, то қобилияти воқеии сармоягузориро исбот кунанд. Ин қисми як маъракаи васеътари мубориза бо схемаҳои номаӣ дар бахши амволи ғайриманқул, меҳмонхонаҳо ва курортҳост.
Дар кадом минтақаҳои Пхукет назорат сахттар шудааст?
Асосан диққати мақомот ба соҳили ғарбии Пхукет равона шудааст: Раваи (Rawai), Черн-Талай (Cherngtalay), Банг Тао (Bang Tao), инчунин Лайан ва Камала. Дар ин минтақаҳо консентратсияи баландтарини муомилоти алоқаманд бо хориҷиён ва вилла-ҳое, ки тавассути ширкатҳои тоӣ сабт шудаанд, мушоҳида мешавад.
Нархҳо: боздор ё имконият?
Ба таври парадоксалӣ, назорати сахттар бозорро бехавфтар месозад, на бархалофаш. Нархи амволе, ки мутобиқи қонун расмӣ шудааст, вусъат меёбад, зеро талабот аз бахши хокистарӣ ба бахши шаффоф мегузарад:
- Дар лоиҳаҳои кондо дар соҳил, нархи миёна ба як метри мураббаъ дар Пхукет ба 85,000-130,000 бат расидааст
- Даромаднокии иҷораи миёнаи кондоминиумҳои freehold дар сатҳи 5-7% дар сол қарор дорад, ки Пхукетро яке аз ҷолибтарин бозорҳои Осиёи Ҷанубу Шарқӣ мегардонад
- Студияи кондо дар соҳил дар Наи Харн ё Ката аз тахминан 3.5-4.5 миллион бат (тақрибан 100,000-130,000 доллар) оғоз меёбад
- Хонаи якхобаи синфи баланд дар лоиҳаҳои Банг Тао аз 7-8 миллион бат сар мешавад
Баробари ин, мутобиқи маълумоти Бонки Марказии Таиланд, интиқоли пулии хориҷӣ барои харидани амволи Пхукет дар соли 2025 27% афзоиш ёфт, ин ҷаҳиш маҳз таваҷҷуҳи бештари назоратгаронро ба худ ҷалб кард. Ҳамзамон, Таиланд дар Индекси шаффофияти бозори амволи ҷаҳонии JLL барои соли 2024 дар ҷои 36-ум қарор гирифт ва дар давоми ду сол шаш зина боло рафт, далели он аст, ки бозор ба самти дурустӣ пеш меравад.
Шоён зикр аст, ки ҳукумати Таиланд ҳоло лоиҳаеро баррасӣ мекунад, ки ба хориҷиён иҷозат медиҳад то 1 раи замин (1,600 метри мураббаъ) бо сармоягузории ҳадди ақали 40 миллион бат харидорӣ кунанд. Аммо ин лоиҳаи қонун то ҳол қабул нашудааст ва ҳамчун ниятест, ки ҳанӯз кувваи ҳуқуқӣ надорад.
Чӣ тавр амволи худро ҳимоя кунем?
Се қадами асосӣ барои сармоягузори бомаслиҳат:
- Танҳо кондоминиуми freehold-ро аз девелоперҳое харидорӣ кунед, ки сеҳмияи 49%-и онҳо тасдиқшуда ва тафтишпазир аст
- Барои вилла, аз сохтори иҷораи дарозмуддат, ки дар Идораи замин расман сабт шудааст, истифода баред
- Ҳатман ба вакили мустақил муроҷиат кунед, то санади моликияти Чаноте (Chanote) ва таърихи пурраи заминро тафтиш кунад
Одатан, дар вилла-ҳо моликият ба ду бахш тақсим мешавад: иҷораи расмии замин ва санади алоҳидаи freehold барои худи бино. Ин ду ба таври худкор ба ҳам пайваст намешаванд, бинобар ин донистани ин фарқият барои ҳар харидори тоҷикзабон, ки ба Пхукет менигарад, ниҳоят муҳим аст.
Андозҳо ва хароҷоти иловагӣ низ бояд аз пеш маълум бошанд. Барои амволи дастидуюм, хароҷоти стандартӣ инҳоянд: боҷи интиқол (2%), андози махсуси тиҷоратӣ (3.3%, агар молу мулк дар давоми 5 сол фурӯхта шавад), боҷи муҳр (0.5%) ва андози боздошташуда. Тақсими ин хароҷот байни харидор ва фурӯшанда дар шартнома муайян мешавад. Ба таври иловагӣ, муомилоти замин аз 5 миллион бат боло акнун таҳти назорати иловагии сарчашмаи маблағ ва соҳиби воқеии амвол қарор мегиранд, бахусус агар маҷрои никоҳ, ноболиғон ё ширкатҳои таҳти назорати хориҷӣ дар кор бошанд.
Хулоса: сабр кардан ё ҳозир амал кардан?
Назорати сахттар дар Пхукет барои сармоягузори тайёр ва огоҳ таҳдид нест, балки филтрест, ки схемаҳои ноаниқро аз бозор дур мекунад ва арзиши амволи қонунан мутобиқро баланд мебардорад. Одатан, интизорӣ маънои онро дорад, ки шумо баъди шаш моҳ барои ҳамон амвол нархи баландтар хоҳед пардохт.
Ба воситаи каналҳои тасдиқшуда амал кунед, вакили ботаҷриба ҷалб намоед ва лоиҳаҳоеро интихоб кунед, ки ҳуҷҷатгузории пурра доранд. Дар Амволи Таиланд мо ба харидорони тоҷикзабон дар ҳар як қадами ин раванд, аз тафтиши ҳуҷҷатҳо то интихоби лоиҳаи боэътимод, кӯмак мерасонем.
Сарчашма: Nation Thailand