Агар шумо ба харидани амволи Тайланд фикр карда истода бошед, эҳтимол хабари 'қарзи хонаводаҳо коҳиш ёфт' ба назаратон нишонаи мусбат менамояд. Вале дар воқеият ин масъала дучанд аст: рақам хуб менамояд, лекин моҳияташ барои бозори маҳаллӣ на он қадар хуш аст, зеро сабаб на бой шудани мардум, балки маҳдудияти қарздиҳии бонкҳост. Барои шумо, ки пасандоз доред ва мехоҳед дар Пхукет ё Бангкок бидуни такя ба қарзи бонки тайландӣ хона харед, ин вазъ дарҳол дари имконияти музокира ва тахфифро мекушояд.
Дар воқеъ чӣ рӯй дод?
Бонки марказии Тайланд (Bank of Thailand) хабар медиҳад, ки нисбати қарзи хонаводаҳо ба ГДП аз пики худ дар соли 2021, яъне аз 90.8%, ба поёнтар аз 86% дар аввали соли 2026 паст фаромадааст. Ин рақам дар назари аввал хушоянд аст, аммо сабаби асосии он на баланд шудани даромади хонаводаҳо, балки хушкшавии қарздиҳии бонкҳост. Бонкҳои тиҷоратӣ моделҳои баҳодиҳии қарзгирандагонро сахттар кардаанд ва талаботи пешпардохтро баланд бардоштаанд.
Оқибат чӣ мешавад? Харидорони маҳаллии тайландӣ рафта-рафта имконияти гирифтани қарзи бонкиро аз даст медиҳанд ва як қисми талаботи бозори аввалия (сохтмони нав) хомӯшона нопадид мешавад. Тибқи маълумоти The Business Times, бозори манзили Тайланд ҳоло ба соли чоруми пайдарпайи таназзул наздик мешавад, зеро фишори қарзу пасти кредит талаботи дохилиро хунук мекунад.
Барои сармоягузорони хориҷӣ, ки бо пули нақд харид мекунанд ё маблағгузориро дар кишвари худ ташкил медиҳанд, ин тағйирот равзанаи имконияти воқеӣ мекушояд. Аммо барои истифодаи он бояд механизми пушти ин рақамҳоро дуруст фаҳмид.
Ҷавоби фаврӣ барои онҳое, ки вақт надоранд
-
Нисбати қарзи хонаводаҳо ба ГДП аз пики 90.8% (2021) ба поёнтар аз 86% дар аввали 2026 фаромадааст
-
Сабаби асосии ин коҳиш сахтгирии сиёсати қарздиҳии бонкҳо аст, на баланд шудани даромади хонаводаҳо
-
Ҳаҷми қарзҳои нави ипотекӣ дар Тайланд кам шудааст, ки талаботи дохилии манзилро суст мекунад
-
Ставкаи сиёсати Бонки Тайланд дар сатҳи 2.25% қарор дорад, дар ҳоле ки ставкаи миёнаи ипотека барои қарзгирандагони тайландӣ 5.5-7.5% дар сол аст
-
Харидорони хориҷии дорои пули нақд дар музокирот дар харидани кондоминиум мавқеи қавитар пайдо мекунанд, зеро талаботи маҳаллӣ суст шуда истодааст
-
Сохтмонсозон дар Бангкок ва Пхукет тахфифҳо ва бонусҳоро васеъ мекунанд, то фурӯш идома ёбад, ва фаъолона ба ҷалби харидорони хориҷӣ рӯй меоранд, то суст шудани бозорро ҷуброн намоянд
Ҳақиқатҳои асосии рақамӣ
-
Бонки Тайланд дар давоми се семоҳаи пайдарпай коҳиши нисбати қарзи хонаводаҳо ба ГДП-ро сабт кардааст (Ҳисоботи сиёсати монетарии Бонки Тайланд)
-
Сатҳи радди дархостҳои ипотека нисбат ба соли 2024 тахминан 15-20% зиёд шудааст
-
Маҳдудияти вомбарг ба арзиш (LTV) барои хонаи дуюм ва сеюм ҳанӯз сахт аст: на бештар аз 70-80% аз арзиши баҳодидашуда
-
Захираи кондоминиумҳои фурӯшнашуда дар Бангкок аз 65,000 воҳид гузаштааст (тибқи маълумоти Agency for Real Estate Affairs, AREA)
-
Нархи миёнаи кондоминиумҳои нав дар Бангкок вобаста ба минтақа 120,000-180,000 бат Тайланд барои як метри мураббаъ аст, дар ҳоле ки маҳсулоти сохтмонсозони премиум барои харидорони хориҷӣ аз 100,000 бат барои метри мураббаъ боло меравад
-
Хориҷиён метавонанд кондоминиум дар доираи квотаи 49%-и моликияти хориҷӣ дар як бино соҳиб шаванд, ва ин квота дар лоиҳаҳои маъмул тезтар пур мешавад, зеро талабот ба сӯи харидорони хориҷӣ тағйир меёбад
-
Нақшаҳои пардохти қисм-қисми сохтмонсозон дарозтар шудаанд: баъзеҳо шарти пардохти беш аз 36 моҳ бидуни фоизро пешниҳод мекунанд, то фурӯшро тезонанд
-
Пхукет ба бозори амволи Тайланде табдил ёфтааст, ки бештар аз ҳама ба хориҷиён вобаста аст: харидорони хориҷӣ бо талаботи худ ба хонаи дуюм, сармоягузории иҷора ва кӯчидан таназзули умумимиллиро сабук мекунанд
Оё коҳиши қарзи хонаводаҳо ба нархи амволи Пхукет ва Бангкок таъсир мерасонад?
Дар ин ҷо коллапси ошкорои нарх дида намешавад. Сохтмонсозон бештар ба тахфифҳои пинҳонӣ рӯй меоранд: маҷмӯаи мебели ройгон, кафолати гардонидани иҷора, ё тӯлонӣ кардани нақшаи пардохт. Тахфифи воқеӣ аз нархи расмии эълоншуда вобаста ба лоиҳа ва марҳилаи сохтмон метавонад ба 5-12% расад.
Оё харидори хориҷӣ метавонад аз бонки тайландӣ ипотека гирад?
Аз лиҳози назариявӣ бале, аммо дар амал қариб ҳеҷ гоҳ. Танҳо чанд бонк (аз ҷумла UOB, ICBC Thailand) дархости шахсони ғайримуқимро баррасӣ мекунанд, ва шартҳо сахтанд: пешпардохти 30-50%, ставкаи фоизи 6-8% дар сол, ва пешниҳоди ҳатмии далели даромад дар Тайланд ё дар кишвари худи бонк.
Аз ин рӯ, аксарияти харидорони тоҷик ва дигар харидорони хориҷӣ дар Пхукет амволро ё бо пули нақд, ё бо маблағгузории берун аз Тайланд харидорӣ мекунанд.
Оё интизор шудани поёнравии минбаъдаи ставкаи Бонки Тайланд арзиш дорад?
Бонки Тайланд мавқеи эҳтиёткоронаро пеш мегирад. Танзимгар дар охири соли 2025 ставкаи сиёсати худро то 2.25% паст кард, аммо сабуккунии минбаъда ба таваррум ва қурби бат вобаста аст. Ҳатто агар ставка минбаъд поён равад, бонкҳо вазифадор нестанд, ки меъёрҳои қарздиҳиро сабук кунанд, бинобар ин таъсири мустақим ба дастрасии ипотека шояд маҳдуд боқӣ монад.
Кадом ноҳияҳои Бангкок бештар зери фишор қарор доранд?
Ноҳияҳои канории шаҳр, ки дар қатори хатҳои нави метрои BTS ва MRT ҷойгиранд ва сохтмонсозон дар онҷо лоиҳаҳои зиёдеро барои синфи миёнаи тайландӣ роҳандозӣ карда буданд, бештар зери фишоранд: махсусан Bang Na, Bang Sue ва Rangsit. Дар муқобил, минтақаҳои марказӣ ба монанди Sukhumvit, Silom ва Sathon ба шарофати талаботи устувори харидорони хориҷӣ бештар устувор мемонанд.
Бозори Пхукет аз Бангкок чӣ фарқ дорад?
Пхукет хеле бештар ба сӯи харидорони хориҷӣ равона шудааст. Муомилоти шахсони ғайримуқим дар ин ҷазира дар бахши премиум ба 40-60% аз фурӯш мерасад. Ин маънои онро дорад, ки сахтгирии қарздиҳӣ барои қарзгирандагони тайландӣ ба Пхукет бевосита камтар таъсир мерасонад. Дар ин ҷо омили асосии таъсиррасон ба нарх на бозори қарзи дохилӣ, балки қурби бат нисбат ба доллар ва евро, инчунин ҷараёни туристон аст.
Ба чӣ бояд диққат дод, вақте ки шароити қарздиҳӣ сахттар мешавад?
Вазъи молиявии сохтмонсозро бодиққат санҷед. Ҳангоми сустшавии фурӯш, ширкатҳои заифтар метавонанд сохтмонро ба таъхир андозанд ё сифатро паст кунанд. Аз сохтмонсоз ҳисоботи молиявии тафтишшуда пурсед ва фоизи воҳидҳои аллакай фурӯхташударо тафтиш кунед. Агар дар оғози сохтмон камтар аз 50% воҳидҳо фурӯхта шуда бошанд, инро нишонаи хатари баланд ҳисобед.
Оё харид барои иҷора додан ҳоло арзиш дорад?
Бозгашти софи иҷораи кондоминиумҳо дар Бангкок дар сатҳи 4-6% дар сол қарор дорад, дар ҳоле ки бахши апартаменти идорашаванда дар Пхукет 5-8% медиҳад. Бо назардошти он, ки сохтмонсозон ҳоло тайёртаранд музокира кунанд ва рақобати харидорони тайландӣ камтар аст, айни замон вақти хубест барои ташкили сафари дидан ва санҷиши шахсии амволҳо.
Дар нимаи дуюми соли 2026 чиро интизор шудан лозим аст?
Баҳодиҳии бозор нишон медиҳад, ки шумораи лоиҳаҳои нав дар Бангкок то охири сол метавонад 10-15% кам шавад. Ин таъминоти навро маҳдуд карда, дар миёнамуддат ба устувории нарх мусоидат мекунад. Барои сармоягузороне, ки уфуқи наздик ба 3-5 сол доранд, шароити кунунӣ нуқтаи вуруди хатари миёна пешниҳод мекунад.
Агар шумо мехоҳед дар шароити кунунии бозор амволи мувофиқ дар Пхукет ё Бангкок пайдо кунед, коршиносони Амволи Таиланд метавонанд лоиҳаҳо, шароити пардохт ва хатарҳои ҳар як сохтмонсозро барои шумо таҳлил кунанд.
Манбаъ: The Business Times