Агар шумо ният доред дар Таиланд, махсусан дар Пхукет ё Бангкок, амволи ғайриманқул харед, як хабари охирин бояд ба шумо ҳушдор диҳад. Полиси Таиланд шабакаеро ошкор кард, ки тавассути 33 ширкати расмӣ ба номи саҳомдорони тайландӣ, шаҳрвандони Чин 33 хонаи люкс дар Бангкокро ба маблағи беш аз 1.275 миллиард бат (тақрибан 35 миллион доллари ИМА) харидорӣ карда буданд. Ин на як ҳодисаи тасодуфӣ, балки намунаи равшани он аст, ки чӣ тавр мақомоти тайландӣ бар зидди сохторҳои 'молики номиналӣ' дар саросари кишвар фишорро зиёд мекунанд.
Барои сармоягузори хориҷӣ, ки хоҳиши харидани хона ё вилларо дар Таиланд дорад, ин лаҳза барои арзёбии ҳушёронаи хатарҳост, на барои тарсидан аз бозор, балки барои фаҳмидани он, ки кадом роҳи харид қонунист ва кадомаш хатарнок.
Дар шабака чӣ кашф шуд?
Полис нишон дод, ки шаҳрвандони Чин бо истифода аз саҳомдорони номиналии тайландӣ 33 ширкат таъсис доданд, то тавассути онҳо замин ва хонаҳои люксро дар минтақаҳои эксклюзивии Бангкок харанд. Ин усул моликияти воқеии хориҷиро паси парда пинҳон мекунад, дар ҳоле ки қонунан ширкат 'тайландӣ' ҳисоб мешавад. Арзиши умумии амволи муайяншуда аз 1.275 миллиард бат гузашт, яъне ба ҳисоби миёна ҳар хона тақрибан 38.6 миллион бат (беш аз 1 миллион доллар) арзад, тавре ки The Nation Thailand хабар додааст. Хонаҳо дар маҳаллаҳои обрӯманди пойтахт ҷойгир буданд.
Чаро ин схема ғайриқонунист?
Асоси мамнуият дар Санади кодекси замин (1954), моддаи 86 гузошта шудааст: хориҷиён ҳуқуқи мустақими соҳибии замин дар Таиландро надоранд. Ин қонун зиёда аз 70 сол бидуни тағйирот амал мекунад ва ҳатто барои дорандагони раводиди элитӣ ё резидентҳои дарозмуддат истисно надорад.
Барои чор тарафи муомила ин маънои гурезиш аз қонунро дорад: тибқи Санади фаъолияти хориҷӣ (1999), ҳиссаи хориҷӣ дар ширкати тайландӣ, ки бо муомилоти замин машғул аст, набояд аз 49% зиёд бошад. Вақте ки саҳомдорони тайландӣ бидуни гузоштани сармояи воқеӣ фақат номи худро ба ширкат медиҳанд, ин ҳамчун ҷинояти маъмурӣ ва ҷиноӣ баррасӣ мешавад, на танҳо як хатои шаклӣ.
Ин фақат ба Пхукет ва Бангкок дахл дорад ё ба тамоми кишвар?
Амалиёти охирин дар Бангкок танҳо як бахши амалиёти калонтар аст. Дар марҳилаи сеюми амалиёт дар Пхукет, Панг Нга ва Краби зиёда аз 500 нафар корманди мақомот сафарбар шуданд, 59 нафар боздошт гардиданд, 60 объект тафтиш шуд ва 77 ширкати марбут ба замин ва сохтори саҳомдорӣ тафтиш шуданд, ки арзиши маҷмӯии амволи онҳо тақрибан 1.053 миллиард бат буд.
Ба таври умумӣ дар саросари кишвар, зиёда аз 11 400 ширкати марбут ба хориҷиён танҳо дар Самуи ва Пханган таҳти назорат қарор гирифтанд, дар маҷмӯъ зиёда аз 7 000 ширкат дар тамоми кишвар баррасӣ шуд ва зиёда аз 850 ширкат аллакай ба маҳкама кашида шуданд. Зарари тахминии давлат аз ин схемаҳо тақрибан 15 миллиард бат арзёбӣ мешавад.
Ба ҷои сохтори номиналӣ, кадом роҳҳо қонунӣ мемонанд?
Хушбахтона, барои хориҷиён, аз ҷумла тоҷикон, роҳҳои комилан қонунии соҳибии амвол дар Таиланд вуҷуд доранд:
- Кондоминиуми фрихолд - хориҷиён метавонанд воҳиди кондо (апартаменти дар маҷмааи истиқоматӣ)-ро ба таври пурра ва расмӣ ба худ соҳиб шаванд, ба шарте ки квотаи саҳми хориҷӣ дар бино (ҳадди аксар 49% аз масоҳати умумии қабат) пур нашуда бошад.
- Иҷораи дарозмуддат (лизҳолд) - сохтори маъмулан 30+30+30 сол, ки барои виллаҳо истифода мешавад.
- Сохторҳои марбут ба BOI (Раёсати сармоягузории Таиланд) - барои лоиҳаҳои калон ва расмии сармоягузорӣ.
Дар байни солҳои 2024 ва 2025, ҳукумати Таиланд лоиҳаи қонунеро баррасӣ кард, ки ба хориҷиён иҷозат медод то 1 раи (1 600 метри мураббаъ) заминро бо сармоягузории ҳадди ақали 40 миллион бат харанд, аммо ин лоиҳа дар натиҷаи муқовимати сиёсӣ мутаваққиф монд ва то имрӯз қонун нашудааст.
Ҷазо барои истифодаи молики номиналӣ чӣ гуна аст?
Агар шумо ба ин схема дохил шавед, оқибатҳо метавонанд харобиовар бошанд:
- Ҷарима то 1 миллион бат
- Ҳабс то 3 сол
- Фармони Раёсати замин барои фурӯши маҷбурии амвол дар давоми 180 рӯз
Агар молик амволро худаш дар ин муҳлат нафурӯшад, он ба музояда гузошта мешавад ва маблағи бадастомада, пас аз кам кардани ҷарима ва хароҷот, ба молик бармегардад, ки маъмулан хеле пасттар аз арзиши бозорӣ аст.
Саволҳои маъмул
Оё хориҷӣ метавонад дар соли 2026 хонаро дар Таиланд қонунан харад?
Хориҷӣ наметавонад мустақиман заминеро, ки болои он хона сохта шудааст, соҳиб шавад. Роҳҳои қонунии мавҷуда: соҳибии сохтмон (бино) ба таври алоҳида бо иҷораи дарозмуддати замин, ё харид тавассути ҳамсари тайландӣ бо маҳдудиятҳои муайян. Дар муқобил, кондоминиум метавонад ба таври пурра ва озод бо унвони фрихолд харида шавад.
Хатари сохтори молики номиналӣ дар чист?
Хатар хеле ҷиддист. Ба ҷуз мусодира ва таъқиби ҷиноӣ, сармоягузор комилан вобаста ба саҳомдорони номиналӣ мемонад. Ин 'шарикони' тайландӣ аз рӯи қонун соҳиби воқеии ширкатанд ва метавонанд ҳар лаҳза амволро бифурӯшанд ё директоронро иваз кунанд. Дар баҳсҳои судӣ дар чунин ҳолатҳо, одатан суд ҷониби давлатро дастгирӣ мекунад.
Чаро мақомот маҳз ҳозир назоратро шиддат бахшиданд?
Чанд омил ба ҳам омаданд: болоравии нархи амволи люкс диққати расонаҳо ва ҷомеаро ба худ кашид, риторикаи сиёсӣ бар зидди 'фурӯши замин ба хориҷиён' дар парлумон қувват гирифт, ва Департаменти тафтишоти махсус (DSI) маблағгузории иловагӣ ва абзорҳои рақамии беҳтар барои пайгирии сохторҳои шубҳанок гирифт, тавре ки амалиётҳои марҳилавӣ аз Бангкок то Пхукет ва ҷазираҳои ҷанубӣ нишон медиҳанд.
Кадом маҳаллаҳои Бангкок бештар таҳти назоранд?
Маҳаллаҳои элитавӣ бештар таҳти диққатанд: Сукхумвит, Сатхорн, Тхонглор ва посёлкаҳои дарвозадор (мубаан) дар минтақаҳои Банг На ва Рамкхамхенг. Амволе ки арзиши он аз 20 миллион бат зиёд аст, ба таври худкор барои баррасӣ қайд карда мешавад.
Оё лизҳолд (иҷораи дарозмуддат) роҳи бехатар аст?
Лизҳолди дарозмуддат (30 сол бо ҳуқуқи тамдид) як абзори комилан қонунӣ дар низоми ҳуқуқии Таиланд аст. Мӯҳлати аввалини 30-сола пурра ҳимоя мешавад. Тамдиди мӯҳлати дуюм ва сеюм ба шартномаи мушаххас ва ҳусни нияти соҳиби замин вобаста аст, аз ин рӯ таҳияи шартномаи дуруст бо ёрии ҳуқуқшинос ҳатмист.
Пас аз мусодира амвол ба чӣ табдил меёбад?
Раёсати замин фармони фурӯши маҷбуриро дар давоми 180 рӯз содир мекунад. Агар молик ихтиёран нафурӯшад, амвол ба музояда гузошта мешавад. Маблағ, пас аз кам кардани ҷаримаҳо ва хароҷот, ба молик бармегардад, гарчанде ки нархи музояда одатан хеле пасттар аз арзиши воқеии бозорист.
Оё ин масъала фақат ба сармоягузорони чинӣ дахл дорад?
Не. Қонун ба ҳамаи хориҷиён бидуни истисно татбиқ мешавад. Парвандаҳои шабеҳ пештар нисбати шаҳрвандони Русия, кишварҳои аврупоӣ ва Австралия низ баррасӣ шуда буданд, махсусан дар Пхукет ва Кох Самуи. Шабакаи чинӣ бо сабаби миқёси бузургаш диққатро ба худ кашид, аммо механизми татбиқи қонун универсалист, тавре ки амалиётҳои муштарак дар Пхукет, Панг Нга ва Краби нишон медиҳанд.
Сармоягузор чӣ гуна метавонад сармояи худро дар Таиланд қонунан ҳифз кунад?
Се қадами асосӣ муҳиманд: якум, кондоминиумро бо унвони фрихолд дар доираи квотаи 49% хориҷӣ харидан; дуюм, агар вилла шавқовар бошад, аз сохтори лизҳолд бо ҳуқуқшиноси санҷидашуда истифода бурдан; сеюм, барои ҳар як амвол санҷиши ҳуқуқии мустақил (due diligence) тавассути адвокате, ки бо девелопер алоқа надорад, гузаронидан.
Ин тафтишот на як истисно, балки ҷузъи стратегияи мунтазами мақомоти тайландист. Сохторҳои номиналӣ, ки даҳсолаҳо кор мекарданд, имрӯз сатҳи хатари ғайри қобили қабул доранд. Барои онҳое, ки харидро дар Бангкок ё ҷазираҳо ба нақша мегиранд, ягона роҳи боэътимод ин пойбандии сахт ба шаклҳои қонунии соҳибист. Бозори Таиланд ҳанӯз ҷолиб мемонад: даромаднокии иҷораи кондоминиумҳо дар сатҳи 5-7% дар сол қарор дорад, ва арзиши воридшавӣ нисбат ба Сингапур ё Ҳонконг чандин маротиба камтар аст. Аммо ҳифзи сармоя аз интихоби сохтори дурусти муомила оғоз меёбад.
Мутахассисони Амволи Таиланд метавонанд ба шумо кӯмак кунанд, то дар байни ин имкониятҳо роҳи қонунӣ ва боэътимодро интихоб кунед.
Манбаъ: International Investment