Посухи фаврӣ ба саволи асосӣ
Агар шумо дар Таиланд замин ё вилла тавассути шахси тайландӣ ба номи 'номинал' нигоҳ медоред, соли 2026 хатари ҷиддӣ пеш омад: ҳукумат тафтишоти умумимилливу дар ҳамаи 77 вилояти кишвар оғоз кардааст, на танҳо дар минтақаи иқтисодии шарқӣ (EEC). Ҷарима то 1 миллион бат ва то 3 сол зиндон барои истифодаи чунин схемаҳо пешбинӣ шудааст, ҳамзамон Департаменти Замин метавонад фурӯши маҷбурии амволро дар давоми 180 рӯз фармон диҳад. Хушбахтона, кондоминиумҳо аз ин тозиш зарар намебинанд ва механизмҳои қонунии алтернативӣ, аз қабили иҷораи дарозмуддат, ҳамчунон кор мекунанд.
Барои хонандагони 'Амволи Таиланд', ки замин ё вилларо дар Пхукет ва дигар минтақаҳои курортӣ мехоҳанд харанд ё аллакай доранд, ин тағйирот на танҳо хабари ҳуқуқӣ, балки сигнали амалист: сохтори моликияти шумо бояд қонунан бенуқсон бошад.
Чи буд сабабгори ин тозиш?
Сарвазир Анутин Чарнвиракул фармони мустақими тафтиши сохторҳои номиналии моликияти заминро дар саросари Таиланд додааст. Сабаби фаврии ин қарор афзоиши шадиди сармояи чинӣ ба минтақаи иқтисодии шарқӣ (EEC) буд, вале доираи тозиш аз се вилояти EEC хеле берун меравад. Пхукет, Кох Самуи, Чианг Май ва дигар минтақаҳои калони курортӣ, ки дар онҳо хориҷиён солҳои зиёд тавассути номиналҳои тайландӣ пинҳонӣ замин мехариданд, ҳоло зери назоратанд.
Барои сармоягузорони хориҷӣ ин сигнали нодида нагирифтанист. Схемаҳои номиналӣ, ки муддати дароз ҳамчун як 'ҳолати хокистарӣ'-и қобили қабул баррасӣ мешуданд, ҳоло ба категорияи вайронкуниҳои фаъолона пайгирдошаванда мегузаранд.
Ин тозиш кадом ҳудудҳоро дар бар мегирад?
- Доира: тафтишоти моликияти номиналӣ тамоми 77 вилояти Таиландро фаро мегирад, на танҳо EEC ё минтақаҳои курортӣ
- Сабаб: нигаронии ҳукумат аз ҷараёни сармояи чинӣ ба Чонбури, Районг ва Чачоенгсао (минтақаи EEC)
- Қонун: Моддаи 96-и Кодекси Замин моликияти хориҷии заминро дар Таиланд манъ мекунад; вайронкунӣ ҷаримаи то 20,000 бат ва фурӯши маҷбурии заминро дар пай дорад
- Хатари воқеӣ: тибқи Моддаи 36-и Қонуни Тиҷорати Хориҷӣ, истифодаи сохтори номиналӣ метавонад то 3 сол зиндон ва ҷаримаи то 1 миллион бат-ро ба бор орад
- Кондоминиумҳо бетаъсиранд: хориҷиён метавонанд қонунан то 49% воҳидҳоро дар ҳар лоиҳаи кондоминиумӣ соҳиб шаванд, тибқи Қонуни Кондоминиум
- Тавсия: тамоми сохторҳои мавҷудаи моликияте, ки шахсони тайландӣ дар онҳо иштирок доранд, бояд то охири соли 2026 аз назари ҳуқуқӣ тафтиш шаванд
Далелҳои асосие, ки бояд донед
- EEC минтақаи махсуси иқтисодист, ки соли 2018 дар Чонбури, Районг ва Чачоенгсао таъсис ёфтааст. Ҳаҷми умумии сармояи эъломшуда дар ин минтақа то охири соли 2025, тибқи маълумоти EECO, аз 1.9 триллион бат гузаштааст
- Департаменти Замини Таиланд аз Сарвазир супориши мустақим гирифтааст, ки тафтишоти умумимиллиро дар феҳристҳои амволӣ оғоз намояд
- Схемаи маъмулии номиналӣ чунин кор мекунад: як хориҷӣ пули харидро таъмин мекунад, дар ҳоле ки шаҳрванди тайландӣ (аксар вақт ҳамсафар ё дӯст, ронанда ё шиноси собиқ) ҳамчун соҳиби расмӣ сабт мешавад. Дар коғаз замин пурра ба тайландӣ тааллуқ дорад
- Дар солҳои 2024-2025 аллакай мисолҳои фурӯши маҷбурии замин дар Пхукет ба назар расиданд, ки дар онҳо Департаменти Замин моликияти номиналиро тавассути назорати интиқолҳои бонкӣ исбот кардааст
- Сармоягузорони хориҷӣ метавонанд қонунан биноҳоро (на заминро) тавассути қайди расмии иҷораи дарозмуддат то 30 сол, бо имконияти тамдид, соҳиб шаванд
- Ширкатҳои тайландӣ, ки саҳмияи хориҷии онҳо аз 49% зиёд аст, ҳамчун шахси ҳуқуқии хориҷӣ таснифбандӣ мешаванд ва наметавонанд замин соҳиб шаванд
- Тибқи баҳодиҳии бозор, аз 10 то 15% вилларо дар Пхукет ва Паттая тавассути сохторҳои номиналӣ ба расмият даровардаанд
Оё ин корзор бо солҳои гузашта фарқ дорад?
Анутин аввалин сарвазире нест, ки ба муқобили сохторҳои номиналӣ ҷанг эълон кардааст; корзорҳои монанд солҳои 2006, 2014 ва 2019 низ гузаронида шуда буданд. Аммо соли 2026 аз бунёд фарқ мекунад. Мақомот ҳоло ба феҳристҳои рақамии амволӣ, маълумоти интиқоли бонкӣ ва имконияти муқоисаи маълумот тавассути Идораи Зидди Шустани Пул (AMLO) дастрасӣ доранд. Аз нуқтаи назари техникӣ, ошкор кардани схемаи номиналӣ ба таври назаррас осонтар шудааст.
EEC барои Бангкок мавзӯи ифтихори миллист, як намунаи барҷастаи сиёсати иқтисодии Таиланд, ва ҳукумат ниятӣ надорад бигзорад амволи стратегии замин зери назорати пинҳонии хориҷӣ монад. Аммо мавҷи тафтишот тамоми миллатҳоро фаро мегирад, на танҳо сармоягузорони чиниро.
Ин дар амал чиро маънидод мекунад? Агар шумо вилла ё қитъаи заминро тавассути шахси тайландӣ нигоҳ доред, вазъи шумо осебпазир шудааст. Департаменти Замин ҷараёни маблағгузориро таҳлил мекунад: кӣ барои амвол пардохт кардааст, кӣ хароҷоти нигаҳдориро мекашад, кӣ воқеан дар он ҷо зиндагӣ мекунад. Агар нақша ба сохтори номиналӣ ишора кунад, оқибатҳо ҷиддианд: фурӯши маҷбурӣ дар давоми 180 рӯз, ҷаримаи молиявӣ ва эҳтимоли ҷавобгарии ҷиноятӣ.
Кадом роҳҳои қонунӣ мавҷуданд?
Хушбахтона, алтернативаҳои қонунӣ вуҷуд доранд ва самаранок кор мекунанд:
- Иҷораи 30-сола, ки дар Департаменти Замин расман сабт шудааст, ҳуқуқи истифодаи шуморо ҳимоя мекунад
- Харидани кондоминиум дар доираи квотаи моликияти хориҷӣ ба шумо ҳуқуқи пурраи моликият (freehold) медиҳад
- Сохтани моликият тавассути ширкати тайландӣ бо фаъолияти воқеии тиҷоратӣ ва саҳмдорони асили тайландӣ иҷозат дода мешавад, аммо ин иҷрои беайби ҳуқуқиро талаб мекунад
Барои онҳое, ки мехоҳанд бо роҳи қонунӣ дар Пхукет ё дигар минтақаҳои курортии Таиланд сармоягузорӣ кунанд, дар ин марҳала маслиҳати мутахассисони боэътимод, аз ҷумла кормандони 'Амволи Таиланд', метавонад аз хатогиҳои гарон пешгирӣ намояд.
Манбаъ: EECO (Идораи Кордиҳори Иқтисодии Шарқӣ)
Саволҳои маъмул
Моликияти номиналии замин дар Таиланд чист?
Ин созишест, ки дар он хориҷӣ хариди заминро маблағгузорӣ мекунад, аммо шаҳрванди тайландӣ ҳамчун соҳиби қонунӣ сабт мешавад. Тибқи қонуни Таиланд, ин ҳам Кодекси Заминро ва ҳам Қонуни Тиҷорати Хориҷиро вайрон мекунад.
Ҷазо барои моликияти номиналӣ чист?
Ҷарима то 1 миллион бат ва то 3 сол зиндон тибқи Қонуни Тиҷорати Хориҷӣ. Инчунин Департаменти Замин метавонад фурӯши маҷбурии амволро дар давоми 180 рӯз фармон диҳад.
Оё ин тафтишот ба соҳибони кондоминиум таъсир мерасонад?
Не. Хориҷиён ҳуқуқи қонунии соҳибии воҳидҳои кондоминиумиро нигоҳ медоранд, ба шарте ки квотаи моликияти хориҷии лоиҳа (49% аз масоҳати умумӣ) риоя шавад. Ин масъала тибқи Қонуни Кондоминиуми соли 2522 (тақвими буддоӣ) танзим мешавад.
Оё хориҷӣ метавонад қонунан замин дар Таиланд харад?
Моликияти мустақими замин манъ аст, ба истиснои ҳолатҳои нодир (сармоягузории 40 миллион бат ё зиёда тавассути BOI). Алтернативаҳои қонунӣ иборатанд аз иҷораи дарозмуддат, харидани кондоминиум бо ҳуқуқи пурраи моликият, ё моликият тавассути ширкати воқеан фаъоли тайландӣ.
Форрасi саволу ҷавоб бар асоси таҳлили қонунҳои амалкунандаи Таиланд соли 2026 таҳия шудааст.
Хулосаи асосӣ ин аст: давраи бе оқибати схемаҳои номиналӣ дар Таиланд рӯ ба анҷом аст. Корзори 2026 бо абзорҳои назорати рақамӣ ва иродаи сиёсӣ дар сатҳи сарвазир таъмин шудааст. Сохтори моликияти худро ҳозир тафтиш кунед, пеш аз он ки тафтишот ба сӯи шумо ояд.
Омодаед дар Таиланд сармоягузорӣ кунед? Мутахассисони 'Амволи Таиланд' ба шумо кӯмак мекунанд, ки амволи мувофиқро бо сохтори қонунан бехатар пайдо кунед.