Чаро ин хабар барои харидорони тоҷик муҳим аст
Агар шумо ё шиносонатон дар Пхукет ё дигар минтақаҳои Тайланд хонаи бо замин доред ва он ба номи ширкати тайландӣ сабт шудааст, ин мақоларо то охир хонед. Мақомоти Тайланд соли 2026 ба яке аз бузургтарин амалиёти тафтишотии солҳои охир шурӯъ карданд: 33 хонаи бошукӯҳ ба маблағи умумии 1,27 миллиард бат (тақрибан 35 миллион доллари ИМА) аз рӯи гумони истифодаи сохтори номинии моликият барои хоридорони хориҷӣ зери назорат гирифта шудаанд.
Моҳияти схемаи 'номини' чунин аст: хориҷӣ дар Тайланд ширкат мекушояд, ки дар он тайландиҳо расман ҳиссаи назоратӣ доранд, вале дар асл соҳиби ҳақиқии хона ва замин худи хориҷӣ мебошад. Даҳсолаҳо ин схема ҳамчун 'меъёри хокистарӣ'-и бозор амал мекард. Аммо имрӯз мақомот аз ҳушдор ба амали қатъӣ гузаштаанд.
Кадом хонаҳо ва минтақаҳо зери тафтиш қарор доранд?
Бар асоси маълумоти нашрияи The Nation Thailand, тафтиш пеш аз ҳама ба ноҳияҳои Паттанакарн ва Крунгтеп Крита дар Бангкок нигаронида шудааст. Диққати аслӣ ба хонаву вилларо бо қитъаи замин равона шудааст, на ба квартираҳо, зеро мушкили ҳуқуқӣ маҳз аз моликияти замин сарчашма мегирад.
- Арзиши миёнаи як объект тақрибан 38,5 миллион бат (қариб 1,07 миллион доллар) аст, яъне сухан айнан дар бораи сегменти вилла-ҳои элитавӣ меравад.
- Тафтишро якҷоя Департаменти замин ва Департаменти тафтишоти махсус (DSI) пеш мебаранд.
- Дар як амалиёти алоҳида дар минтақаи ҷанубии Пхукет, Пхангнга ва Краби беш аз 500 корманд иштирок карданд, 40 ордери ҳабс тасдиқ ва 13-тои он иҷро шуд.
- Натиҷаи ин рейд: 48 нафар боздошт шуданд (27 тайландӣ ва 21 хориҷӣ, аз ҷумла шаҳрвандони Исроил, Фаронса, Полша, Швейтсария, Британияи Кабир, Нидерландия, Русия ва Африқои Ҷанубӣ), тибқи гузориши Bangkok Post ва The Phuket News.
- Дар ҳамин рейди ҷанубӣ дороиҳо ба маблағи тақрибан 1,05 миллиард бат дар 89 қитъаи замин мусодира шуданд.
Баробари ин, коршиносони бозор бар он назаранд, ки то 70 фоизи вилла-ҳои Пхукет, ки ба хориҷиён тааллуқ доранд, тавассути ягон шакли сохтори номини ба расмият дароварда шудаанд. Ин рақам нишон медиҳад, ки масъала на истисно, балки амалияи паҳншудаи бозор аст.
Асоси ҳуқуқии манъ: чаро ин схема ғайриқонунӣ аст
Мутобиқи Кодекси замини Тайланд (моддаи 86), шаҳрвандони хориҷӣ ҳуқуқи бевосита соҳиб шудани замин надоранд. Истифодаи ширкати тайландӣ барои пинҳон кардани моликияти воқеии хориҷӣ ҳамчун вайрон кардани Санади фаъолияти тиҷоратии хориҷӣ (Foreign Business Act) баррасӣ мешавад.
Оқибатҳо барои соҳибони чунин схемаҳо чунинанд:
- Ҷарима то 1 миллион бат ва/ё ҳабс то 3 сол мутобиқи Санади фаъолияти тиҷоратии хориҷӣ (соли 1999).
- Ҷарима иловагӣ то 20 000 бат мутобиқи меъёрҳои дигар.
- Ҳатмии фурӯши замин дар давоми 180 рӯз пас аз ошкор шудани вайронкунӣ.
- Агар дар ин муддат хонаро нафурӯшанд, моликият ба ихтиёри давлат мегузарад.
Пешинаҳои воқеӣ аллакай вуҷуд доранд: соли 2024 якчанд вилла дар ҷазираи Ко Самуи маҳз бо ҳамин тартиб мусодира шуданд.
Кадом роҳҳои қонунии харид барои хориҷиён боқӣ мемонанд?
Хушбахтона, барои харидорони тоҷик, ки мехоҳанд бе хатари аз даст додани маблағ дар Тайланд милк дошта бошанд, ду роҳи возеҳи қонунӣ мавҷуд аст:
- Хариди квартира дар шакли freehold - хориҷиён ҳуқуқ доранд то 49 фоизи воҳидҳои як лоиҳаи кондоминиумро мустақиман ба номи худ сабт кунанд. Ин механизм дар Санади кондоминиум пешбинӣ шудааст ва ҳеҷ иртибот ба схемаи номини надорад.
- Иҷораи дарозмуддати замин (leasehold) - муддати иҷора то 30 сол бо ҳуқуқи тамдид дар ду давраи иловагӣ. Дар ин ҳолат бинои болои замин метавонад ба номи хориҷӣ сабт шавад, ва ин роҳ ҳеҷ хатари мусодира надорад.
Бозори кондоминиум аз ин мавҷи тафтишот тамоман осеб намебинад ва ба таври қонунӣ кушода мемонад.
Ҷадвали муқоисавӣ: моликияти ғайриқонунӣ ва алтернативаҳои қонунӣ
| Меъёр | Схемаи номини (хатарнок) | Freehold-квартира (қонунӣ) | Leasehold 30 сол (қонунӣ) |
|---|---|---|---|
| Асоси ҳуқуқӣ | Вайронкунии Кодекси замин ва Санади тиҷорати хориҷӣ | Санади кондоминиум (то 49% квота) | Шартномаи иҷора бо ҳуқуқи тамдид |
| Хатари мусодира | Баланд, фурӯши маҷбурӣ дар 180 рӯз | Нест | Нест |
| Мувофиқат бо назорати 2026 | Мустақиман зери тафтиш | Бетаъсир | Бетаъсир |
| Мувофиқ барои | Хона/вилла бо замин | Квартира | Хона/вилла бо замин |
Оё ҳоло арзиш дорад дар Тайланд милк харид?
Бале, агар сохтори ҳуқуқии амалиёт дуруст интихоб шуда бошад. Бозори кондоминиум пурра кушода аст, даромади иҷора дар Бангкок ба ҳисоби миёна 5-7 фоиз дар сол мерасад, дар ҳоле ки объектҳои идорашавандаи Пхукет метавонанд то 8-10 фоиз даромад биёранд. Асосан коргарии сифатнок бо адвокатҳои дорои литсензия ва парҳез аз схемаҳои 'хокистарӣ' омили муваффақият аст.
Дар кӯтоҳмуддат бошад, шояд шумораи вилла-ҳое, ки дар бозори дуюмдараҷа ба фурӯш гузошта мешаванд, зиёд шавад, зеро баъзе соҳибон мехоҳанд то расидани тафтишот ба минтақаашон молро фурӯшанд. Барои харидорони эҳтиётёр ин метавонад имконияти хубе барои харидани вилла бо шарти leasehold ва нархи паст фароҳам орад.
Хулоса барои харидорони тоҷик
Вазъи феълӣ бӯҳрон нест, балки марҳилаи муқаррарисозии бозор аст. Тайланд бо назорати рӯзафзун ба сӯи шаффофияти бештар ҳаракат мекунад, ва сармоягузороне, ки амалиётро дар доираи қонун ба нақша мегиранд, дар дарозмуддат фоида мебаранд. Қоидаи асосии соли 2026 чунин аст: сохтори ҳуқуқии дурусти амалиёт аз худи нархи объект муҳимтар аст. Сарфакорӣ дар машварати ҳуқуқӣ метавонад тамоми сармояи шуморо аз даст диҳад.
Агар мехоҳед бидуни хатар дар Пхукет ё дигар минтақаҳои Тайланд милк харед, мутахассисони Амволи Таиланд метавонанд шуморо дар интихоби сохтори қонунии амалиёт ва тафтиши ҳуҷҷатҳо роҳнамоӣ кунанд.
Манбаъ: The Nation Thailand