Чаро ин хабар барои харидорони тоҷик муҳим аст
Агар шумо ё шиносонатон қасди харидани вилла дар Пхукет ё Самуйро тавассути ширкати тайландӣ доранд ё аллакай доранд, ин хабарро набояд нодида гирифт: Департаменти рушди тиҷорати Таиланд (DBD) 36 277 ширкати бо иштироки хориҷӣ-ро, ки замин доранд, барои санҷиши мутобиқат ба қонуни заминдории Таиланд таҳти назорат гирифтааст. Ин калонтарин амалиёти назоратӣ дар солҳои охир алайҳи сохторҳои 'номиналӣ' - яъне ҳолатҳое, ки саҳмдорони расмии тайландӣ танҳо дар коғаз ширкат доранд, вале назорати воқеиро хориҷиён мекунанд.
Ҳадафи асосии тафтишот 31 516 ширкат-е мебошад, ки сармояи хориҷии онҳо расман аз ҳудуди 49% камтар нишон дода шудааст - маҳз ҳамон марзе, ки ба ширкат имкон медиҳад ҳамчун тайландӣ бақайдгирӣ шуда, соҳиби қонунии замин бошад. Мушкилот дар он аст, ки дар ҳазорон чунин ширкатҳо саҳмдорони тайландӣ танҳо номиналӣ буда, назорати воқеӣ дар дасти хориҷиён боқӣ мемонад. DBD маҳз чунин созишномаҳоро ошкор ва бекор кардан мехоҳад.
Тибқи гузориши нашрияи Thairath, тафтишот 16 вилоят-ро дар бар мегирад, аз ҷумла Бангкок ва панҷ вилояти атрофи он, инчунин даҳ вилояти асосии сайёҳӣ, ба монанди Чонбури, Сурат Тани ва Пхукет. Ин нишон медиҳад, ки мубориза танҳо ба як бозори курортӣ маҳдуд нест, балки сиёсати умумимиллӣ мебошад.
Хулосаи фаврӣ (барои онҳое, ки вақт надоранд)
- 36 277 ширкат-и дорои иштироки хориҷӣ таҳти тафтиши DBD оид ба мутобиқат ба қонуни заминдории Таиланд қарор доранд
- Диққати асосӣ ба 31 516 ширкат-е равона шудааст, ки саҳми хориҷӣ дар онҳо аз 49% камтар аст - сохторе, ки аксар вақт бо саҳмдорони номиналии тайландӣ истифода мешавад
- Кодекси Замин соҳибияти мустақими хориҷиро ба замин манъ мекунад; ягона роҳи қонунӣ - ширкати бо аксарияти саҳмии тайландӣ, ки истифодаи носаҳеҳи он ҳоло ҳадафи назорат аст
- Ҷазо барои сохторҳои номиналӣ то 1 миллион бат ва/ё 3 сол зиндон тибқи Қонуни фаъолияти хориҷиён; хатари ҷиддитар - фурӯши маҷбурии замин дар давоми 180 рӯз
- Тафтишот 16 вилоят-ро фаро мегирад, аз ҷумла минтақаи Бангкок ва марказҳои сайёҳӣ ба монанди Пхукет, Сурат Тани (Кох Самуй) ва Чонбури
- Агар шумо тавассути ширкати тайландӣ замин доред, зуд аудити ҳуқуқии сохтори моликияти худро ташкил кунед
Заминаи ҳуқуқӣ: чаро ин сохторҳо пайдо шуданд
Қонуни фаъолияти хориҷиён (соли 1999) ширкати хориҷиро ҳамчун ҳар як шахси ҳуқуқӣ бо саҳми хориҷии зиёда аз 49% муайян мекунад; ширкатҳое, ки поёнтар аз ин ҳадданд, ҳамчун тайландӣ ҳисобида шуда, ҳуқуқи соҳибии заминро доранд.
Кодекси замин соли 2497-и тақвими буддоӣ (1954) соҳибияти мустақими хориҷиро ба замин манъ мекунад, ба истиснои лоиҳаҳое, ки Раёсати сармоягузорӣ (BOI) тасдиқ кардааст ва барои онҳо ҳадди ақал 40 миллион бат сармоягузорӣ лозим аст.
Маҳз аз ин сабаб солҳои зиёд хориҷиён барои харидани вилла ё замин дар Пхукет аз тавассути ширкати тайландӣ бо саҳмдорони номиналӣ истифода мебурданд. Тибқи баҳодиҳиҳои бозор, то 60-70% вилла-ҳои дар моликияти хориҷиён дар Пхукет маҳз ҳамин тавр, тавассути ширкатҳои тайландӣ бо саҳмдорони номиналӣ, бақайд гирифта шудаанд.
DBD дар тафтишот на танҳо феҳристи саҳмдоронро месанҷад, балки назорати воқеиро низ баррасӣ мекунад: кӣ қарор қабул мекунад, кӣ маблағи хариди заминро таъмин кардааст ва даромад ба номи кӣ ворид мешавад.
Мисоли амалӣ: чӣ дар Пхукет рӯй дод
Ин масъала на танҳо назариявист. Дар моҳи августи соли 2026 дар доираи амалиёти зиддикоррупсионии марҳилаи 4 алайҳи шабакаи номиналии Пхукет 16 нафар ба ҷавобгарӣ кашида шуданд (10 шаҳрванди Таиланд ва 6 хориҷӣ, аз ҷумла шаҳрвандони Канада, Русия ва Қазоқистон), ки ба тиҷорати бо соҳибияти номиналӣ идорашаванда алоқаманд буданд.
Ҳамзамон, тафтиши васеътари соҳибияти замин дар Пхукет 361 ширкат-ро баррасӣ намуд, ки дар натиҷа 149 шахси ҳуқуқӣ бо саҳмдории хориҷии шубҳанок ошкор шуданд, 114 даъвои судӣ пешниҳод гардид ва 39 ҷарима таъин шуд.
Хушбахтона, кондоминиумҳо аз ин тафтишот дар канор мемонанд: хориҷиён метавонанд воҳидҳои кондоминиумро мустақим дар моликияти пурра (freehold) нигоҳ доранд, то даме ки квотаи хориҷӣ дар бино аз 49% камтар бошад.
Саволҳои маъмул
Оё заминаи ман дар Таиланд метавонад гирифта шавад, агар ширкатам тафтишотро нагузарад?
Бале. Агар DBD муайян кунад, ки саҳмдорони тайландии ширкати шумо танҳо номиналӣ ҳастанд, Департаменти замин метавонад амр диҳад, ки моликият дар давоми 180 рӯз фурӯхта шавад. Агар фурӯш сурат нагирад, мақомот худашон заминро ба музоида мегузоранд.
DBD дар ин ширкатҳо аниқан чиро тафтиш мекунад?
Департамент сохтори саҳмдорон, манбаи маблағҳои хариди замин, назорати воқеии идоракунӣ, суратҷаласаҳо ва ҳуҷҷатҳои молиявиро месанҷад. Саволи асосӣ ин аст: оё саҳмдорони тайландӣ воқеан сармоягузор ҳастанд ё танҳо номиналӣ.
Хориҷӣ чӣ гуна метавонад қонунан соҳиби вилла дар Таиланд шавад?
Якчанд роҳи қонунӣ вуҷуд дорад: иҷораи дарозмуддати замин (leasehold) то 30 сол бо имкони тамдид; соҳибии бино алоҳида аз замин ҳангоми иҷораи қитъаи замин; ташкили шарикии воқеӣ бо шарики тайландӣ, ки дар тиҷорат ва маблағгузорӣ воқеан иштирок мекунад; ва харидани воҳиди кондоминиум дар моликияти пурра (freehold).
Оё ин тафтишот ба воҳиди кондоминиуми ман таъсир мерасонад?
Не. Тафтиши DBD танҳо ба ширкатҳои соҳиби замин дахл дорад. Соҳибии мустақими кондоминиум тибқи Қонуни кондоминиумҳо (1979) низоми алоҳида аст, ки ба хориҷиён иҷозат медиҳад то 49% масоҳати умумии бино соҳиб шаванд.
Агар ман аллакай заминро тавассути ширкати тайландӣ дошта бошам, чӣ кор кунам?
Аз аудити мустақили ҳуқуқии сохтори ширкат оғоз кунед. Агар сохтор осебпазир бошад, ҳуқуқшинос метавонад вариантҳои азнавсозиро пешниҳод кунад: гузариш ба leasehold, ҷалби шарики воқеии тайландӣ ё фурӯши замин бо нигоҳ доштани ҳуқуқ ба бино.
Leasehold чӣ қадар арзиш дорад ва аз freehold чӣ фарқ дорад?
Leasehold ҳуқуқи истифодаи заминро то 30 сол медиҳад, одатан бо ду давраи тамдид, гарчанде тамдид аз ҷиҳати қонунӣ кафолат надорад. Амволи фурӯхташуда тибқи leasehold одатан 15-30% арзонтар аз амволи муодили freehold мебошад. Фарқи асосӣ дар он аст, ки шумо заминро иҷора мегиред, на соҳиб мешавед.
Чаро назорат маҳз ҳоло тезтар шудааст?
Фишор ба сохторҳои номиналӣ аз соли 2022 сар зада, вақте ки кумитаҳои парлумонӣ хариди калони заминҳои хориҷӣ дар минтақаҳои курортиро баррасӣ мекарданд. Фишори сиёсӣ, баланд шудани нархи замин ва нигаронии ҷамъиятӣ аз тамаркузи сармояи хориҷӣ дар минтақаҳои беҳтарин ин равандро тезонид.
Оё директорони хориҷӣ хатари ҷавобгарии ҷиноӣ доранд?
Бале. Қонуни фаъолияти хориҷиён барои машғул шудан бо тиҷорати ба хориҷиён манъшуда ҷазои ҷиноии то 3 сол зиндон-ро пешбинӣ мекунад. Истифодаи саҳмдорони номиналӣ барои гурезонидан аз қонун вайронкунии ҳамин Қонун ҳисобида мешавад.
Ин ба бозори вилла дар Пхукет ва Кох Самуй чӣ гуна таъсир мерасонад?
Дар кӯтоҳмуддат шояд миқдори пешниҳод зиёд шавад, зеро баъзе соҳибон то гирифтани амр фурӯшро интихоб мекунанд. Дар миёнамуддат бозор эҳтимолан ба сохторҳои leasehold ва кондоминиумҳо майл мекунад, ки метавонад талабот ва нархро дар ин бахшҳо баланд бардорад.
Оё пеш аз харид сафари шиносоӣ лозим аст?
Албатта. Пеш аз ҳар гуна муомилаи амволӣ дар Таиланд шумо бояд шахсан объектро бинед, бо ҳуқуқшинос вохӯред ва тамоми ҳуҷҷатҳоро дар маҳал тафтиш кунед. Мутахассисони Амволи Таиланд метавонанд дар ташкили чунин санҷиш ва интихоби сохтори дурусти моликият кӯмак расонанд.
Хулоса
Миқёси ин тафтишот - 36 277 ширкат дар 16 вилоят - нишон медиҳад, ки ин на як кампанияи мавсимӣ, балки тағйироти системавии дарозмуддати сиёсат аст. Барои сармоягузорони хориҷӣ паём равшан аст: давраи истифодаи бемонеаи сохторҳои номиналӣ барои хариди замини тайландӣ ба анҷом мерасад. Онҳое, ки бармаҳал сохтори худро ислоҳ мекунанд, ҳам амволи худ ва ҳам оромии рӯҳии худро ҳифз мекунанд, дар ҳоле ки нодида гирифтани ин ишора метавонад ба фурӯши маҷбурӣ ва ҷавобгарии ҷиноӣ оварда расонад.
Манбаъ: Thairath