Дар идораи замини Пхукет як харидор мехост виллаеро ба номи ширкати тайландӣ сабт кунад ва ногаҳон бо саволҳое рӯ ба рӯ шуд, ки чанд сол пеш умуман намедоданд: саҳмдорони тайландӣ пулро аз куҷо гирифтанд, оё эъломияи даромад доранд, барои чӣ ҳар сеи онҳо дар вилоятҳои гуногун зиндагӣ мекунанд. Пештар ин коғазҳоро бе назари дуюм қабул мекарданд. Ҳоло ҳар як маълумот бо пойгоҳи додаҳои Департаменти рушди тиҷорат (DBD) муқоиса мешавад.
Хулосаи кӯтоҳ чунин аст: дар соли 2026 ҳеч гуна озодкунии ҳуқуқи амволи хориҷиён дар Тайланд рух надод. Он чизе ки тағйир ёфт, ин иҳрои қонунҳое буд, ки аллакай дар китоб буданд, вале солҳо иҳро намешуданд.
Оё хориҷӣ метавонад дар Тайланд замин соҳиб шавад?
Қоидаи асосӣ содда аст: тибқи Кодекси замини Тайланд, шахси хориҷӣ бевосита ба номи худ замин соҳиб шуда наметавонад. Истиснои холос - меросбарӣ дар ҳолатҳои муайян ва моддаи 96 bis, ки то 1 раи (тахминан 1600 метри мураббаъ) заминро барои истиқомат бо сармоягузории аз 40 миллион бат баланд ва тасдиқи Вазорати корҳои дохилӣ иҷозат медиҳад. Дар амал чунин иҷозатҳо хеле кам дода мешаванд, шумораи онҳо дар тӯли солҳо ба даҳҳо ҳам намерасад.
Ягона роҳи қонунӣ ва мустақими боқимонда барои харидори хориҷии инфиродӣ ин соҳибии озод (freehold) як воҷиди кондоминиум дар доираи квотаи 49% масоҳати умумии бино мебошад. Ҳама чизи дигар ё иҷозати махсус талаб мекунад, ё бояд ошкоро гуфта шавад: ин на харидани моликият, балки харидани иҷора аст.
Квотаи 49% дар кондоминиум: чӣ гуна тафтиш кардан лозим
Квотаи хориҷиён дар кондоминиум 49% масоҳати умумии ҳамаи воҷидҳои бино мебошад, на 49% шумораи воҷидҳо. Ин фарқи муҳим аст: агар дар бино воҷидҳои калон бисёр бошанд, квота бо ҷадвали воҷидҳо якхела пур намешавад. Пешакӣ аз идораи ҷуридии кондоминиум сертификате гиред, ки квотаи боқимондаро тасдиқ мекунад ва мутобиқати воҷиди мушаххаси интихобшуда ба он.
Аин ин муштарӣ дар лоиҳаҳои маъмул дар Rawai ё Bang Tao метавонад ошкор кунад, ки квота умуман холӣ шудааст, новобаста аз ваъдаи фурӯшанда. Санҳамасофа ин масъаларо шахсан дар идораи замин тафтиш кардан ва сафари назораткуниро бо каме гунҳонии вақт банд кардан хуб мешавад: идораи замин танҳо рӯзҳои корӣ кор мекунад ва як рӯз барои баставвали пурраи амалиёт кофӣ намебошад.
Чаро ширкати тайландӣ дигар корношоямаст
Бисту-панҷ соли пеш аз ин, ширкати тайландӣ бо 51% моликияти шаҳрвандони маҳаллӣ роҳи стандартии 'харид'-и вилла бо замин буд. Аз рӯи коғаз ҳама чиз дуруст: ширкат тайландӣ аст, пас метавонад замин дошта бошад. Дар амал бошад, саҳмдорони тайландӣ ҳатто як бат пул наандохта, дар идораи ширкат ҳиссаи фаъол намегирифтанд ва танҳо шаклҳои холии интиколи саҳмро имзо мекарданд.
Маҳз ин фарқи байни шакл ва мазмун ҳоло аз тарафи назораткунандагон осон муайян карда мешавад. Вақте ки Идораи замин мебинад, ки ширкат бо сармояи сабтшудаи 2 миллион бат заминеро ба нархи 25 миллион бат харидааст ва Департаменти рушди тиҷорат нишон медиҳад, ки саҳмдорони тайландӣ ҳеч гоҳ эъломияи даромад пешниҳод накардаанд ва дар 20 ширкати дигар сабт шудаанд, суоли дигаре лозим нест.
Аз соли 2025, назорат ба сохторҳои номиналӣ таъмиқ шуд: Идораи замин ва DBD ҳоло додаҳо иваз мекунанд, то манбаи ҳақиқии сармояи саҳмдорони тайландиро дар ширкатҳои заминдор тафтиш кунанд. Моликияти номиналӣ тибқи Қонуни тиҷорати хориҷӣ ҳуқуқвайронкунии ҳуқуқи ҳамло аст: ҷарима аз 100,000 то 1 миллион бат ва то 3 сол дар маҳбас, бо масъулияти саҳмдори номиналии тайландӣ низ.
Дар моҳи апрели 2026 фармони DBD № 1/2026 боис шуд, ки бештар аз 46,000 ширкат бо иштироки хориҷӣ мавриди барраси ҳамҳатмӣ қарор гиранд, бо ҳадафи ҷаримаҳои сахттар ва имконияти барҳамдиҳии маҳкамавии сохторҳои номиналии муайяншуда.
Иҷораи 30 сол ё '90 соли моликият'? Ки дар ҳақиқат сабт мешавад
Яке аз тарҳҳои маъмул дар бозор бо номи '30+30+30' ба фурӯшандагон имкон медиҳад виллаҳои иҷоракиро ҳамчун 90 сол 'моликият' реклама кунанд. Дар воқеият, реестри идораи замин танҳо давраи аввали 30-соларо сабт мекунад. Ваъдаи навсозии минбаъда танҳо уҳдадории шахсии соҳиби ҳозираи замин дар назди ин иҳрокунандаи мушаххас мебошад ва парадиcaу тайландӣ борҳо чунин навсозиро ҳамчун ҳуқуқи шахсии қарордодӣ баррасӣ кардааст, ки ба соҳиби нави замин автоматикӣ гузашт намекунад.
То соли 31 боз чизе намуна вуҳуд надорад: иҷораҳои резортии он синну сол дар Тайланд ҳанӯз хеле кам мешаванд, бинобар ин бозор омори воқеии ин 'санчиш'-ро надорад.
Пул чӣ гуна бояд ба Тайланд ворид шавад
Барои сабти моликияти озод, маблаг бояд аз хориҷи кишвар интиқол дода шавад: пул бояд ба валютаи хориҷӣ ворид шавад ва барои маблаг аз 50,000 доллари ИМА ва зиёдтар, бонк шакли Foreign Exchange Transaction (FET) содир мекунад. Бе ин шакл, идораи замин иҳроро анҳом намедиҳад.
Тавсияи мо ва истиснои он
Агар буджаи харидор камтар аз 30-40 миллион бат бошад, мо тавсия медиҳем, ки сохтори ширкати тайландӣ ҳатто барои харидиши манзил баррасӣ карда нашавад. Хатар на дар он аст, ки боздиднигорон фардо меоянд. Хатар дар он аст, ки ҳангоми фурӯши дубора, ҳуқуқшинос ҳамкории харидорро дар чунин созишнома радд мекунад ва амвол пеш аз он ки қонунияти худро гум кунад, лиzid тудитии худро гум мекунад.
Як истисноро бошад: агар шумо тиҷорати тайландии воқеан фаъол дошта бошед, бо гардиши воқеӣ, кормандон ва шариконе, ки сармояи худро мегузоранд, дар ин ҳолат нигоҳдоштани замин тавассути ин ширкат на роҳи фаромеарӣ, балки амали стандартии корпоративӣ аст.
Аз ин рӯ, ҷониби зерини сахтгирӣ ин ки бозори шинохта ва шаффофи квотаи хориҷӣ пешбинишавандатар мегардад: харидорон бо пули аз хориҷ интиколшуда ва шакли FET дар даст, дар тӯли ду соли охир ҷиддан хеч кор душтвартар нашуданд.
Манбаъ: DBD Order No. 1/2026, тавассути aiproperty-phuket.com